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关于债转股的法律思考/赵细妹

作者:法律资料网 时间:2024-05-09 09:47:55  浏览:9143   来源:法律资料网
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关于债转股的法律思考

西南政法大学
赵细妹


为盘活商业银行的不良资产,促进国有企业转换经营机制,建立现代企业制度,彻底扭转国有大中型企业亏损的不利局面,九九年四月份以来,在国务院的部署和领导下,四大国有独资商业银行相继设立了对应的金融资产管理公司,着手实施以"债转股"为主要内容的资产重组方案.
所谓债转股,是指国家组建金融资产管理公司,收购银行的不良资产,把原来银行与企业间的债权债务关系,转变为金融资产管理公司与企业间的控股(或持股)与被控股的关系,债权转为股权后,原来的还本付息就转变为按股分红。国家金融资产管理公司实际上成为企业阶段性持股的股东,依法行使股东权利,参与公司重大事务决策,但不参与企业的正常生产经营活动,在企业经济状况好转以后,通过上市、转让或企业回购形式回收这笔资金。
也就是说,由金融资产管理公司作为投资的主体,将商业银行原有的不良信贷资产??也就是国有企业的债务转为金融资产管理公司对企业的股权。它不是将企业债务转为国家资本金,也不是将企业债务一笔勾销,而是由原来的债权债务关系转变为金融资产管理公司与企业间的持股与被持股、控股与被控股的关系,由原来的还本付息转变为按股分红。
一、债转股的意义和作用
目前实施的政策性债转股,其内涵和整个模式已经从改革和发展两方面扩展了。从改革意义来说,债转股的内在含义实际上与十五大所规定的推进现代企业制度、发展多元化产权结构和国有资本实施战略性重组这些改革目标密切联系在一起,为这些改革提供了一个好的契因和条件。从发展方面看,与解决我们目前国有企业面临的许多重大难题有密切关系。债转股不意味着国家或有国家背景的金融机构把企业的烂帐认下来,而是淘汰旧的生产能力、调整产权结构、促进技术设备更新,以及在全社会的空间实现资源优化配置等。其优势主要体现在以下几个方面:
  (一)它把银行不良资产盘活,把银行不良资产分离出去,转为企业的股权,这样,就可大力提高银行的信用地位,从而搞活银行的资金。通过银行来使企业重组,改变单一的国有资本,增加国有资本的活性。
  (二)强化对企业的经营监督。在我国,资本市场不发达,国有企业资金严重依赖银行贷款,但银行的债权人地位使得银行无法约束企业的行为。当前,存在一个突出现象是,银行的债权纠纷由于种种原因在法院很难取得胜诉,即使取得胜诉,也无法执行实施。实行债权转股权后,银行取得对企业的监管权,就能增加对债务企业的约束力度,防止企业经营行为短期化,保障银行权益。
  (三)减轻国有企业负担,有利于实现国有企业脱困目标。企业“债转股”有如下重点:一、集中解决在经济发展中起举足轻重作用的大型、特大型国家重点企业;二、支持近十余年来承担国家重点项目的企业减轻债务包袱,促使其尽早达产达效,产业升级;三、围绕国有大中型骨干企业三年改革与脱困两大目标,促使亏损企业中符合条件的企业扭亏和转制。国有企业脱困的目标艰巨,债务问题是其主要梗阻之一。债转股后,企业不用还本付息,负担随之减轻;同时资产负债表也趋于健康,便于企业获得新的融资。而且,债转股触及企业的产权制度,推动企业尽早建立新的经营机制
(四)社会震动小,容易得到各方支持。债转股兼顾了财政、银行、企业三方面的利益。国家银行债权变股权,没有简单勾销债务,而是改变了偿债方式,从借贷关系改变成不需还本的投资合作,既没有增加财政支出,又减轻了企业还债负担,银行也获得了管理权。这是一种现实代价最小的债务重组方案,社会震动小,所以,可以在较大规模上运用,有利于在较短时间内收到解脱国家银行和国有企业债务症结的成效。
  二、债转股在我国的实践操作及有关规章
在目前情况下,我国法律明文规定的债转股仅限于金融资产管理公司与为数不多的大型国有企业之间发生的债权转股权。为此,国家有关部委发布了一整套规章对之加以规范。例如,国家经贸委、人民银行于1999年7月30日发布的《关于实施债权转股权若干问题的意见》,国家经贸委、财政部、中国人民银行于1999年11月23日发布的《企业债转股方案审核规定》及国家经贸委于2000年11月6日发布的《关于债转股企业规范操作和强化管理的通知》等。这些规章明确地将实施债转股视作党中央、国务院为防范和化解金融风险、搞好国有大中型企业改革和发展作出的重大决策。
我国债转股是政策性的债转股,这种政策性的债转股与一般企业的债转股相比有着更强的政策性因素,但其存在亦有着与一般企业的债转股相同的法理基础。并且,一般企业的债转股现象在实践中已屡见不鲜,并在企业重组的过程中得到有权部门的认可。
但是,债转股作为一项新生事物,不可避免的会与现行体制、机制、观念甚至法律发生矛盾,其产生在实际上有利于国有企业的资产、债务重组,并对建立现代企业制度有着极为重要的作用。
三、债转股与现有立法的矛盾
考察世界各国(地区)相关立法,日本、德国、韩国等许多大陆法系国家,在是否允许以债作股问题上,都持否定态度的。虽然,当今世界一些英美法系国家在债转股问题的政策取向上有从宽之趋势,但由于债转股容易滋生诸多流弊,所以采取审慎态度的主张仍不绝于耳。对于债权转股权的法律效力问题,即符合那些程序和实体要件才能使债权转股权这种行为变为法律行为的问题,也是存在诸多争议.
在我国,债转股作为一项改善国有企业资产负债结合的重大战略决策,如果从法律的角度分析,便会发现,其合法性有值得探讨之处,现分述如下。
(一)“债转股”的公司法检讨
1、根据公司法的规定,债权不能用于出资
我国公司法第24条第1款、第80条第1款明确规定,设立有限责任公司和股份有限公司,股东(发起人)“可以用货币出资,也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资”。这是对股东(发起人)出资的种类的明确列举,且并未使用“等”这一具有包容性的语词,因而应当对上述条款作严格解释,即除此以外不得以其他财产或财产性权利(包括债权)出资。因此,从《公司法》是一种强制性法律规范的角度讲,国家设立的金融资产管理公司以债权出资这种方式作为股东,其权利并不受法律保护.
从法律规定层面上讲,债权不能直接转化为股权,因为投资形成的股权和合同形成的债权是两种完全不同的民事法律权利。债权人是合同之债的权利人,不是企业股份的持有人。在《公司法》中没有允许债权作为出资。债权既不能直接作为货币出资,也不能代替实物及其他形式出资。
但是,从债转股的制度本身来看,它实际上正是运用了债权和股权的根本区别。债权是一种契约性的权利,而股权是一种非契约性的权利,贷款本息作为债务,不仅债权人具有强制性的索偿权利,而且企业要将这些债务作为负债或财务费用在企业资产负债表的负债方列示,它的增加直接影响企业的利润并决定了企业是否能够持续经营。股本作为企业的资本金,股权人没有强制性的索偿权利,只在企业盈利时有分红的权利,而且股本在企业资产负债表的所有者权益中列示,它的增加不但不会影响企业的利润,而且增强了企业的持续经营能力。债转股正是利用了这种区别,将债权转成股权,减少企业贷款的本息支出,增加企业的资本金,最终达到使企业扭亏的目的。
2、有违公司法关于公司内部治理权的规定
公司法第4条第1款明确规定:“公司股东作为出资者按投入公司的资本额享有所有者的资产受益、重大决策和选择管理者等权利。”学者普遍认为,这是有关公司权力分配的普通规则,“原则上应该是强制性的”,就是说,“拥有股权即拥有相应的公司治理权,大股权大治理,小股权小治理”,这是公司法的一般理念。
据此,金融资产管理公司在债权转股权后,即成为公司的股东,对公司持股或控股,并且可以通过选择管理者,派代表参加董事会、监事会等方式参与企业日常的生产经营活动,亦可作为股东在股东会上直接参与公司重大决策,策划公司的经营战略,凡此种种均是其所拥有的股权的当然含义。然而,根据国家关于“债转股”工作的《意见》却规定,金融资产管理公司不参与企业的日常生产经营活动,其代表人(董事、监事)仅参与企业重大决策。这无疑是对股东权的扭曲,也是对公司内部治理权的异化构造。
(二)“债转股”的担保法检讨
我国担保法规定,债权人需要以担保方式保障其债权实现的,可以依法设定担保。制定担保法的根本目的是为了促进资金融通和商品流通,保障债权的实现。因此,担保方式的设计(包括保证、抵押、质押等)从根本上说是专门为保护债权人利益而提供的法律保护措施。
然而,在债转股后,金融资金管理公司与原商业银行借款人的法律关系就从债权债务关系改变为出资人与公司的关系。这样,原保证人、抵押人、质押人与债权人的法律关系自行消灭,其担保法律义务也不复存在;而且,股权的性质是权利和义务的统一,它既有投资得益,也面临着丧失全部投资额的风险,因此,担保法规定的任何担保方式都不适合为这种风险投资行为提供保护。
最高额抵押也是商业银行担保其债权实现常用的担保方式。担保法第197条规定,最高额抵押的主合同债权不得转让。合同法规定,法律规定不得转让的合同,债权人不能将合同的权利全部或部分转让给第三人。因此,资产管理公司将最高额抵押合同项下的主债权转让或者转变为股权的,其行为不受法律保护。就此而言,金融资产管理公司所遭受的债权落空的危险较大。根据该《意见》所严格限制的实施债转股企业的条件,绩优企业是不会被纳入债转股范畴的,优良的信贷资产通常也是不会纳入债转股范畴的,最后金融资产管理公司将被推入只能继受不良债权而且这种不良债权还风险过大容易落空,更不用说实现政策设计目的的窘境,可见,金融资产管理公司从其设立时起就已被强制性(或无可选择)地运作。当金融资产管理公司债转股未能成功而向抵押人主张实现抵押权时,抵押人若以违反担保法第197条为由抗辩,拒绝履行担保责任,金融资产管理公司将可能面临债权落空的危险,从而处于十分尴尬的境地。
尽管政府一再声明债转股不是“优惠政策”,亏损企业仍然把这看作是“天上掉下来的馅饼”、“最后的晚餐”,千方百计地希望挤上这一“班车”,享受优惠政策。尤应重视的是,债转股运用的不好,可能会形成新的赖帐机制,亏损企业可能利用立法中的缺陷和不足进行逃债、避债,进而产生信用状况的负面影响,酝酿成道德风险。
四、“债转股”相关法律法规和政策的完善
鉴于此并综合国际银行不良债权重组的经验,在债转股过程中应该首先立法,从法律角度赋予债转股的合法性和金融资产管理公司从事的债转股的合法地位。但如果没有通过立法,则表示行政手段被赋予了法律的含义,不仅对现有法律体系构成冲击而且在债转股过程中由于缺乏明确的法律支持、没有明确的法律制度规定,缺乏统一的实施细则,容易产生道德风险和黑箱操作。债转股对我国现行多部法律形成挑战,《公司法》、《担保法》等法律的有关问题必须得到修改,修改这些法律并不难,关键在于如何维护法律的严肃性。
目前许多企业甚至有关政府部门,对债转股的理解有较大的偏差,资产管理公司业务操作面临很多困难,债权转股权以后的后续工作也非常艰巨,这就需要国家制定出相应的法律法规和政策,从以下几个方面进行完善:
第一,正确进行政府定位
政府应当在债转股中正确定位,政府不宜直接介入具体业务中,要坚决杜绝地方政府干预或包庇企业,政府的工作重点应放在尽快制定和完善相关法规,推动银行、企业的经营机制的改革,建立起银行、资产管理公司、政府的内在协调与约束机制,避免因相互推卸责任而产生不必要的道德风险。中央政府重点可以对实施“债转股”企业的政策把关,在实施金融宏观调控与监管和加快金融资产管理公司股权置换、转移等措施上下功夫,减少申报环节,由金融资产管理公司独立评审接收,保证金融的平衡运行。地方政府可以在剥离非经营性资产,减少办事程序、分离企业办社会职能、分流富余人员上下功夫,为“债转股”实施创造良好的条件。
第二,充分保障资产管理公司的债权转股权的主体地位
防止金融资产管理公司职能虚化。在金融资产管理公司的独立运作中,一定要落实其独立的评审权,使其享受独立特权,而不应只是做计划推荐名单内债转股的专门机关.可以说,能够列入计划推荐名单的债转股企业极少.因此,对资产管理公司拥有债权的大部分有问题企业来讲,只能由资产管理公司自己决定是否进行债转股,以及是否采取追偿、破产、拍卖、资产置换、债务重组等其他处置措施,要开辟更多符合条件的企业直接进入金融资产管理公司筛选范围的通道,为金融资产管理公司运作创造良好的条件。
第三,具体资产管理公司履行股东职责的方式
若按《公司法》的规定履行职责,所引起的实践操作与立法规定相悖的问题应该怎样调整;同时,金融资产管理公司作为“债转股”企业的一个阶段性持股股东,其行为上必然有追求短期效益的痕迹,这对关系国计民生的生产周期较长的企业而言存在着行为短期化倾向,造成股权投资长期性与金融资产管理公司行为短期性的矛盾,如何化解这些矛盾,进而使债转股企业真正摆脱困境,避免国有资产的流失,立法都应该有明确的规定。
第四,明确资产管理公司股权的退出
股权退出工作进行得如何是评定债转股工作成功与否的关键。从目前已操作的实例看,金融资产管理公司的退出通道并不是很清晰、稳妥,缺乏对风险的超前防范,特别是巨额债转股项目。一是金融资产管理公司按银行帐面价收购银行不良贷款,这是人为的让金融资产管理公司承认实际已打折的银行不良贷款帐面价值的有效性,这不符合市场经济等价交换的原则;二是金融资产管理公司在对收购的银行不良资产运作上,采取了企业回购、法人股上市流通等办法,这只能说是一种理想,有回购能力的企业根本就不愿债转股,而无力回购的企业很难保证回购承诺的有效性,若上市流通,其它法人股流通怎样处理;出售(产)股权,非国有经济就一定如我们所愿那样来收购。恐怕关键还是在于企业尽快建立现代企业制度,与国际对接,加快发展,增加股东投资回报才是真正手段。否则债转股只能算是一剂“止痛针”而非解除疾病的良药。
结语
党的十五届四中全会《决定》提出:“结合国有银行集中处理不良资产的改革,通过金融资产管理公司等方式,对一部分产品有市场,发展有前景,由于负债过重而陷入困境的国有企业实行债转股,解决企业负债率过高的问题。” 完全可以说,“债转股”是为国有企业“量身定做”的专有政策,国家经贸委官员也多次表示,债权转股权将成为改革中国国企和银行业的主要方式之一,并称此项政策可解决国有及国有控股企业“数千亿元人民币的债务负担”。
毫无疑问,债转股这一政策性措施对于盘活银行不良资产、强化对企业的监督管理;减轻国有企业负担实现国有企业的脱困目标有着极其重要的意义,是化解我国银行风险,改善国有企业资产负债结构的一项战略决策,也是现阶段最有意义最重要的举措之一。其本质属性是应该得到肯定的,但必须看到的是,债转股作为一项新生事物,不可避免的会与现行体制、机制、观念甚至法律发生矛盾,不可避免的遇到各种复杂的问题和困难,这就需要明确规范资产管理公司与其他社会职能部门之间的关系并理顺各种关系,从法律角度赋予债转股的合法性和金融资产管理公司从事的债转股的合法地位,建立相应的法律法规对债转股这一新生事物各个方面进行约束、完善立法。

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商务部关于公布2011年原油非国营贸易进口允许量总量、申请条件和申请程序的公告

商务部


商务部关于公布2011年原油非国营贸易进口允许量总量、申请条件和申请程序的公告

公告2010年第58号


  根据《中华人民共和国货物进出口管理条例》和我国加入世贸组织的有关承诺,现公布2011年原油非国营贸易进口允许量总量、申请条件和申请程序。申请材料递交日期为2010年10月15日至2010年10月29日。

  附件:2011年原油非国营贸易进口允许量总量、申请条件和申请程序


  
中华人民共和国商务部
  二O一O年九月十七日




  附件

  
2011年原油非国营贸易进口允许量总量、申请条件和申请程序



  一、2011年原油非国营贸易进口允许量

  2011年原油非国营贸易进口允许量为2910万吨。

  二、申请条件

  (一)注册资本不低于5000万元人民币、银行授信不低于2000万美元的对外贸易经营者;
  (二)拥有不低于5万吨的原油水运码头(或每年200万吨换装能力的铁路口岸)的使用权,以及库容不低于20万立方米原油储罐的使用权;

  (三)近两年具有原油进口业绩;

  (四)拥有从事石油国际贸易专业人员(至少2人);

  (五)企业无走私、偷逃税、逃汇、套汇记录;

  (六)其他需要考虑的因素。

  三、相关报送材料

  申请企业须提交以下材料:

  (一)申请函。包括公司基本情况、符合申请条件的说明、申请原因及有关原油采购、生产使用或销售的具体方案、从事石油国际贸易专业人员简介等;

  (二)法人代表签字的年审合格的《企业法人营业执照副本》复印件、加盖备案登记章的《对外贸易经营者备案登记表》或《进出口企业资格证书》或《外商投资企业经营证书》、《进出口货物收发货人报关注册登记证书》和《组织机构代码证》复印件;

  (三)银行出具的授信额度证明文件。需提供各银行总行或直属分行出具的正式文件原件,其中,中央管理企业的子公司可提供总公司集体授信证明;

  (四)提供原油码头(或铁路口岸)、储罐等设施的使用协议原件,地市级(或以上)投资主管部门(或环保、消防等其他部门)出具的该码头(铁路口岸)装卸能力和储罐库容能力的证明文件复印件;

  (五)2010年原油进口业绩证明。自营进口需提供报关单复印件,委托代理进口需提供代理协议或相关服务发票;

  (六)税务、外汇部门出具的无偷逃税、无逃套汇证明材料。

  申请企业须对上述材料真实性负责,提供复印件的同时应提供原件以供核对。

  四、分配依据

  原油非国营贸易进口允许量的分配依据主要根据上年进口实绩。

  (一)如符合条件企业的申请总量不大于2910万吨,则按企业申请数量分配;

  (二)如符合条件企业的申请总量大于2910万吨,以各企业进口实绩为基数增加分配数量;

  (三)申请企业生产、经营、销售情况和其它需要考虑的因素。

  五、申报及审核程序

  2011年原油非国营贸易进口允许量的申请时间为2010年10月15日至29日。申请企业须向所在地省级商务主管部门提出申请,其中,中央管理企业的子公司须通过集团总部统一申请,不在所在地申请。省级商务主管部门进行初审后,将本地区符合条件的企业名单、申请材料及书面初审意见上报商务部。

  中央管理企业于2010年10月29日前直接将申请及有关材料报送商务部。

  商务部对企业的申请材料进行复核后,于2010年12月31日前对符合条件的企业分配进口允许量,并将分配结果下达给省级商务主管部门及中央管理企业。

三明市区已购公有住房上市交易管理暂行规定

福建省三明市人民政府


三明市人民政府文件

明政[2000]文207号

三明市人民政府关于印发三明市区已购公有住房上市交易管理暂行规定的通知

各县(市、区)人民政府,各有关单位:

《三明市区已购公有住房上市交易管理暂行规定》经省政府批复(闽政[ 2000 ] 文343号),现印发给你们,请遵照执行。

各县(市)可参照执行。

二000年十月三十一日

附件:

三明市区已购公有住房上市交易管理暂行规定


第一章 总 则

第一条 为规范三明市区已购公有住房的上市交易行为,积极培育和发展房地产市场,促进住房消费,改善居民的居住条件,加快住房建设,使住宅业成为新的经济增长点,根据建设部69号令、财综字[1999]113号、闽政[1999]25号和闽财综[1999]163号等文件规定的精神,制定本规定。

第二条 本规定所称已购公有住房是指职工按房改政策购买的公有住房、集资建房和经济适用住房。

第三条 本规定所称已购公有住房上市交易是指将已购公有住房进行买卖、置换、出租、抵押等行为。

第四条 职工将已购公有住房上市交易后,不得再购买公有住房、参加集资建房,也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。

第二章 条 件

第五条 购买全部产权的住房,在个人取得房屋所有权证和土地使用权证后,方可上市交易。

第六条 购买部分产权的住房,应按成本价补足房价款和利息,并取得房屋所有权证和土地使用权证后,方可上市交易。

第七条 已购公有住房上市交易必须出具房屋共有权人及同住成年直系亲属同意的书面意见,并提供当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明,但经市建委催告原产权单位仍不提供的除外。

第八条 下列已购公有住房有得上市交易:

(一)司法机关或行政机关依然裁定、决定查封的;

(二)在房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的;

(三)产权共有的房屋、其它共有人不同意上市的;

(四)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;

(五)擅自改变房屋使用性质的;

(六)违反产权人与原产权单位购房合同的;

(七)其它法律、法规规定不能上市的。

第三章 基本程序

第九条 已购公有住房上市交易应向市房改办提出申请,市房改办对已购公有住房所有权人提出的上市交易申请进行审核,并在5个工作日内转报市建委审批。市建委自收到审核资料之日起10个工作日内做出是否准予上市交易的书面意见。

第十条 经市建委审批准予上市交易的房屋,由当事人按原售房单位隶属关系分别到市区房地产交易所办理交易登记,并在10个工作日内报市房管处复审,5个工作日内复审完毕,呈市建房,6个工作日内核发产权证书。当事人凭变更后的房屋所有权证书向市土地局申请土地使用权变更登记手续。

第四章 买 卖

第十一条 买卖已购公有住房,应提交下列材料:

(一)房屋所有权属证书和土地使用权证书(但在本规定颂布前尚未领取土地使用权的已购公房在2000年底前上市出售的,可凭房产证先行办理交易过户手续,产权变更登记手续办妥后发30日内由买方到市土地局办理土地使用权变更登记手续);

(二)已购公有住房买卖申报审批表;

(三)当事人身份证件及户籍证明;

(四)买卖合同;

(五)当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明;

(六)房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房上市交易的书面意见。

第十二条 出售已购公有住房,当事人应向房地产交易所申报成交价,对申报价格明显偏低的需进行现场查勘和评估。

第十三条买卖已购公有住房应按规定缴纳以下税费:

(一)土地出让金:按不低于房屋座落位置的标定地价的10%计收,由购房者缴交[尚未制定标定地价的,按成交价(若低于评估价的,按评估价)的1%缴交],并到市土地签订土地出让合同;

(二)印花税:买卖双方各按0.5‰贴花;

(三)契税:1.5%,由买方缴交;

(四)个人所得税和营业税分别按闽财税政[2000]11号和闽财税政[1999]40号文执行。

(五)交易手续费:0.4%,买卖双方各承担一半。

(六)所得收益缴纳(经济适用住房除外)按成交价扣除住房面积控标上限的经济适用房价款和原支付超标面积的房价款及有关税费后的净收益按规定缴纳所得收益,其中住房面积控标内成交价高于当地同期经济适用房平均价50%以下的部分的净收益按20%缴纳,80%归卖方;高于50%以上的部分按30%缴纳,70%归卖方。超标面积的净收益全部缴纳。

土地出让金按规定金额上交财政:所和收益,已购公有住房产权行政机关及财政全部供给事业单位的,金额上交财政;属财政资助事业单位的,50%上交财政,50%返还事业单位;属企业的,全额返还企业。

上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益,按已购公房原产权单位的财务隶属关系和财政体制,分别上交市区财政,专项用于住房补贴;返还企、事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益,分别纳入企事业单位住房基金管理,专项用于住房补贴。

第十四条 出售机关工作区、教育园区、企业生产区内已购公有住房的,在同等条件下,原产权单位在15日之内有优先购买权。

第十五条 将已购公有住房出售后,再购买商品住房时,按规定缴纳住房公积金的职工,经批准,可申请个人住房组合贷款。

第五章 置 换

第十六条 已购公有住房可以同各类住房置换。

第十七条 已购公有住房置换,应提交下列材料:

(一)置换双方的房屋所有权属证书;

(二)已购公有住房置换申报审批表;

(三)置换合同书;

(四)当事人身份证件;

(五)当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明;

(六)房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房置换的书面意见。

第十八条 鼓励城镇职工家庭为改善居住条件,将已购公房上市出售后换购住房,已购公有住房上市出售后一年内或上市出售前一年内按市场价购买住房的,视同住房置换。其购房金额大于或等于原住房出售收入的,免征除印花税、契税外的各项税收;金额小于原住房出售收入的,按差额部分计征税费。

第十九条 房屋置换应按规定缴纳以下税费。

(一)土地出让金:

属已购公有住房的同第十三条第(一)款,不属已购公有住房的按相关规定执行。

(二)契税:以置换双方成交价(或评估价)的差额部分为计税依据,按1.5%计征,由房产价值小的一方缴交;

(三)个人所得税和营业税分别按闽财税政[2000]11号文和闽财税政[1999]40号文执行。

(四)印花税:0.5‰以成交价(或评估价)为计税依据,双方各自贴花。

(五)交易手续费:以置换双方房屋总价的一半为计费依据,按0.4%计征,由置换双方各承担一半。

第六章 出 租

第二十条 出租已购公有住房,应提交下列材料:

(一)房屋所有权属证书;

(二)已购公有住房租赁申报审批表;

(三)房屋租赁合同;

(四)当事人身份证件;

(五)当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明;

(六)房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房出租的书面意见。

第二十一条 出租已购公有住房的出租方应按规定缴纳以下税费:

(一)土地收益:按租金总额的3%征收,由出租方缴纳。

(二)营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税:按租金收入10%的综合税率计征,由出租方缴纳。

(三)土地使用税、印花税:按现行规定征收。

(四)交易手续纲:按年租金总额的1%缴纳,按年缴纳,由出租方负担。

第二十二条 经审核同意出租已购公有住房,出租人应向房地产交易管理部门申领《房屋租赁许可证》。

第七章 抵 押

第二十三条 抵押已购公有住房应提交下列材料:

(一)房屋所有权属证书和土地使用权证书;

(二)已购公有住房抵押登记审批表;

(三)借款合同;

(四)已购公有住房抵押合同;

(五)当事人身份证件;

(六)当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明;

(七)房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房抵押的书面意见。

第二十四条 已购公有住房抵押应按规定缴纳抵押手续费。

第二十五条 将已购公有住房抵押,必须到房地产主管部门和土地管理部门办理抵押手续。

第八章 附 则

第二十六条 上市交易的已购公有住房的管理办法,仍按原已购公有住房售后的管理办法执行。

第二十七条 买卖、置换已购公有住房后,已购公有住房的维修基金(本息)仍保留在原住房基金帐户内,归新产权人使用。

第二十八条 已购公有住房买卖、置换后再进入市场交易的,不按本规定办理。

已购公有住房赠与、析产、继承的按相关规定办理。

第二十九条 已购公房上市交易所缴纳的税费和所得收益,征收部门可委托房地产交易管理部门代收。

第三十条 根据建设部1999年第69号令,对下列行为分别作出处罚:

(一)将不准买卖、置换的已购公有住房买卖、置换的,没收违法所得,并处以10000元以上30000以下罚款。

(二)将已购公有住房买卖、置换后,又以非法手段购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的,由市建委责令退回所购住房,并处以10000元以上30000以下罚款;或者按照商品房市场价格补齐房价款,并处以10000元以上30000以下罚款。

第三十一条 已购公有住房上市交易,职工及所在单位必须如实反映情况和提供证明。凡不如实反映情况或提供虚假证明的,一经发现,除追究直接当事人及所在单位责任外,还应视情节轻重,给予单位主要负责人相应的党纪、政纪处分及经济处罚。

第三十二条 各有关部门对已购公有住房上市交易要按本规定的规定严格审查。工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十三条 原房改有关规定与本规定不符的按本规定执行。

第三十四条 本规定由三明市建设委员负责解释

第三十五 条本规定自分布之日起施行。