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抚州市搞活房地产二级市场暂行办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 01:47:16  浏览:9091   来源:法律资料网
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抚州市搞活房地产二级市场暂行办法

江西省抚州市人民政府


抚州市搞活房地产二级市场暂行办法
2004.05.29 抚州市人民政府
抚州市人民政府文件
抚府发〔2004〕18号

抚州市人民政府印发关于《抚州市搞活
房地产二级市场暂行办法》的通知


各县(区)人民政府,市政府各部门:

  《抚州市搞活房地产二级市场暂行办法》已经市政府第42次常务会研究同意,现予印发,请认真贯彻执行。



二○○四年五月二十九日


抚州市搞活房地产二级市场的暂行办法

  近年来,我市住宅及房地产业发展很快,对改善居民的住房条件,推动我市城市建设和经济发展发挥了积极作用。按照省委、省政府关于重视面向城乡消费,推动住宅业现代化,搞活繁荣房地产二级市场的精神,结合我市实际,特制定本暂行办法:

  一、适用范围

  (一)本暂行办法适用于市中心城市规划区范围内房地产二级市场交易。各县可参照该暂行办法,结合本县实际,制定房地产二级市场交易办法。

  (二)抚州市房地产主管部门负责临川区青云街道办事处、西大街街道办事处、荆公路街道办事处、六水桥街道办事处、文昌街道办事处、城西街道办事处、钟岭街道办事处、抚北镇、孝桥镇等辖区内的房地产二级市场的交易管理。

  (三)本暂行办法中的二级市场是指职工已购公有住房和经济适用房的上市交易。

  二、推动已购公有住房上市交易

  (一)允许职工已购全部产权的公有住房和经济适用房上市出售,由买卖双方直接向房地产管理部门申请办理交易过户手续,但党政机关、政法部门、学校、医院等特殊性质单位,如办公区与生活区同在一个大院的,其职工已购公有住房上市出售应事先征得单位同意。已购部分产权的住房应先购买全部产权后,方可办理交易过户手续。

  (二)市城市规划范围内的职工已购公有住房和经济适用房上市出售,统一在市房产交易中心内进行交易,交易时先办理房屋所有权变更登记,再凭变更后的房屋所有权证书办理土地使用权变更登记手续,由土地管理部门核发土地使用权证。

  三、明确住房交易税费政策

  (一)凡按房改政策购买的公有住房[含解困房、安居房、经济适用房、集资建房(下同)]上市交易,契税暂按成交价的2%向购房者征收。住房交易手续费按每平方米1元收取,由买卖双方各负担一半。

  (二)房改房房屋所有权转移登记费每套收费标准为50元,向一个以上房屋所有权人核发房屋所(共)有权证时,每增加一本证书收取工本费10元(核发一本房屋所有权证免收工本费),土地证书工本费收费标准为20元,由购房人交纳。

  (三)职工所购公有住房和经济适用房上市交易暂按2%税率征收契税,非住宅用房暂按4%税率征收契税。在房屋交易时缴纳契税后,方可办理房屋所有权证。

  (四)对职工所购公有住房和经济适用房拆迁后以实物补偿形式置换住房的,其面积高于原拆迁面积的,仅对其面积差额按新房价征收契税;拆迁安置面积小于原拆迁面积的,免征契税。

  (五)职工所购公有住房和经济适用房拆迁后一年内,以补偿的货币新购住房的,只对其超过补偿金额的部分征收契税。

  四、简化办事程序,提高工作效率

  (一)建立抚州市房产交易中心,进一步简化房地产发证程序,提高工作效率。各相关单位在市房产交易中心内设立统一的办事窗口,公开办事程序、收费标准,面向社会推行服务承诺,涉及房屋交易的有关费用在市场内实行“一单清”。

  (二)缩短办事时限。已购公有住房和其他存量房上市交易,交易手续应在接到申请之日起10个工作日内办理完毕。

  五、加强管理部门职能,完善房地产交易秩序

  (一)土管部门应完善商品房开发用地供应机制,商品房开发用地必须通过招标拍卖或挂牌竞卖方式出让。进一步完善土地招标、拍卖和挂牌出让制度,规范操作程序,推进土地储备,实施“熟地”出让。凡未办理土地出让手续的开发商不得出售房产。

  (二)房地产管理部门应进一步建立和完善社会主义市场体制下的商品房、经济适用房和廉租房相配的住房供应体系,满足不同阶层群众的住房需求,逐步改善广大市民的居住条件。

  (三)物价主管部门和房地产管理部门应逐步建立房地产市场价格信息指导体系。适时发布房屋租赁、存量房屋买卖价格、公有住房承租权转让价格信息。

  (四)工商管理部门和房地产管理部门应加大力度整顿和规范房地产市场秩序。以房地产开发和交易环节为重点,依法查处违法违规开发、炒卖楼花、合同欺诈、面积缩水、虚假广告、违法中介等行为。强化房地产中介服务管理,建立房地产中介机构资质管理和经纪人职业资格制度,规范房地产中介服务行为。

  六、落实购房落户政策

  在城市规划区以内,已购公有住房和经济适用房首次上市出售,购买方可参照购买商品房入户规定办理本市城镇常住户口。

  七、本暂行办法由抚州市建设局负责解释。

  八、以前下发的文件与本暂行办法有抵触的,以本暂行办法为准,今后国务院和省政府有新的政策规定,按新的政策规定执行。

  九、本暂行办法自颁发之日起施行。




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论基础贸易合同对信用证独立性的干预

居松南


摘要

  信用证尽管被认为是具有很强的独立性,但是基础贸易合同的履行仍然对信用证产生重要的影响,基础合同的履行得当与否会直接干预信用证的正常履行。开证申请人和开证行之间的商业利益关系决定了开证行能否正常对外付款。

关键词  信用证;独立性;

  信用证系开证行应申请人的请求对外开立的承诺在所提交的单据和信用证规定的内容和要求一致的情况下,承担付款义务的有条件的付款承诺。信用证关系被认为是一项独立的法律关系组合,但是最核心的法律关系是开证行和受益人之间的有条件的付款承诺关系。信用证这项贸易结算工具创立至今,极大地推动了贸易的发展,被视为是将金融信用取代商业信用的积极创造。信用证适用的统一惯例也为广大贸易者、银行、航运者所接受,成为世界上适用范围最广的国际法。
  信用证之所以能够有如此的生命力,在于其有着极强的独立性,信用证开立后则独立于贸易基础合同,开证行凭借自己判断对外做出是否付款的意思表示,受益人也可直接主张于信用证开证行以获得相应的付款。可以说信用证的独立性特点是信用证能够被广泛接受的最根本原因。但信用证的独立性是否就已经真正发展到超脱基础贸易合同而成为与基础贸易合同毫无瓜葛的法律关系,从而与基础合同之间形成井水不犯河水的并行的体系呢?笔者认为,无论如何信用证在其运行中总会受到基础合同的强大影响,从而极大地改变名义上的独立性。

一、 基础贸易合同中约定信用证开立条款时的干预
  信用证充其量仅仅是一个结算工具,是贸易双方就资金如何支付所做的安排。按照一般贸易规则,买卖合同履行过程中,合同的买方负有向卖方支付款项的义务,买方支付款项的方式有很多种但是不外乎采取包括现金、汇款、托收或者信用证的方式。从安全性角度而言,信用证被视为最安全的结算工具,信用证拉近了买卖双方之间的距离,减轻了因双方之间的不信任而产生的副作用。
买卖双方一旦同意采用以信用证为结算的工具,则就涉及到信用证的开立时间、信用证开立银行的接受与否、信用证开立的费用承担、信用证中具体的单据的种类份数出具人等条款。这些条款都会被纳入基础贸易合同的范围,买卖双方就这些开证条款进行充分的磋商并达成一致,最终成为基础贸易合同的一部分。
可以这样说,基础贸易合同中就信用证开立条款所作出的约定是后续买方申请开立信用证的基础,没有双方在基础贸易合同中的磋谈,就谈不上信用证的适用。更为关键的是,这些信用证开立条款的约定一般都会被直接纳入开证申请人要求开证行开立的信用证条款当中,甚至可以这样认为,基础贸易合同时信用证的源泉。

二、 申请开立信用证时基础合同对信用证的干预
  一般我们认为开证申请人和开证行在开证时产生的申请开立信用证法律关系,此法律关系也和信用证法律关系相独立。我们承认申请开立信用证法律关系和信用证法律关系之间是独立的法律关系,但是不能否认在申请开立信用证时,基础合同对信用证产生的重大影响。
  买卖合同的买方基于自己的方便等原因的选择,会选择一家银行做为信用证的开证银行对外开立信用证。从这个意义上来讲,开证行对外开立信用证是应开证申请人的委托进行的,虽然开证行对外独立开立信用证的法律后果并不直接归于开证申请人,但是开证行对外开立信用证一般不得超脱于买方的指令。
申请开立信用证时,买方一般会向信用证开证行提交开证申请,或者签订申请开立信用证的合约,在此合约当中,买方也即是申请人会详细地就信用证条款的几乎全部内容做出详细的要求,这类要求和前面我们所讲的基础合同里的约定是一脉相承的,实际上也就是将基础合同里所约定的开证条款的内容以清晰的意思表示,指令或要求开证行如是办理。在申请人提交的开证申请并未违背UCP的强行规定的情况下,一般开证行均会按照申请人的要求对外开立信用证。
  也就是说开证行对外开立的信用证实际上就是将贸易基础合同中某些条款对外进行了细化,使之符合UCP的要求,以及符合国际银行间标准实务的要求。

三、 不符点的提出与放弃中基础合同对信用证的干预
  信用证能否充分地得到履行其法律要求表现为受益人提交的单据是否会出现不符点,或者说开证行是否会就受益人提交的单据做出单证不符的判断,再进一步则为开证行做出单证不符的判断能否成立或者是否最终放弃。
1、 不符点(DISCREPANCY)的根源
  所谓不符点是指受益人提交的单据不符合信用证的约定的各明细内容。从其来源上来看有两类最常见的不符点。一类是根本性的不符点,即单据的产生本身已经不符合信用证的约定,从而导致不符点不可能也不应该得到弥补。比如信用证规定的装运期限,提单的出具日期已经超过了信用证规定的期限,受益人本身已经是延期交付货物,在此情况下,船运公司签发的提单上记载的装船日期已经不可能和信用证相符,此类不符点是根本性的不符,是不可修改的不符点,如果强行为了满足信用证的条件而使之相符,则会落入无尽的法律纠纷,在本文中我们不做阐述。
  还有一类不符点是轻微的不符,或者是可修改的不符。主要表现为因为某种操作的失误而导致在单据上显示的内容和信用证规定不相符合,诸如打字产生的错误等等。此类不符合前者的不符有着质的区别,这些不符不是履行基础合同中产生的不符,而是信用证下出现的不符。但是此类不符同样可能导致不符点的主张得以成立,如果此类不符点符合跟单信用证统一惯例中的原则,则对开证行来讲一样可以达到拒付的条件。
2、开证行提出单证不符时基础合同的影响
  从跟单信用证统一惯例的制定者角度而言,制定者希望通过惯例统一各方就单据是否符合信用证的不同认识从而达到较少不符点争议的目的出现。根据统一惯例的要求,开证行也应当是根据自己的判断对外独立做出单证是否相符的意思表示。
  但事实情况却远非如此。信用证从其开立到接受单据再到最终付款有着一段时间,姑且不论是远期信用证,在即期信用证下,都会有相当一段时间,所以开证申请人一般均在开立信用证时提交部分保证金已开立信用证,待到开证行付款之时再将全部款项补足。这一信用证的强大的融资性质,导致单据到达开证行时开证行其实并没有完全的开证申请人的资金做保障,为了保护自己的权利不受影响,或者为了使单据提示和最终付款之间产生缓冲,许多开证行在接到单据时首先即对外宣称不符,然后择机要求开证申请人提供充足资金后再行付款。从这一点上分析,开证合同能否履行严重影响了信用证关系的正常运转。
更为严重的是,即便是本文曾经提到的一些轻微不符点的出现,如开证申请人已经丧失了商业信誉,根本无力偿还信用证可能出现的垫款,则开证行会竭尽全力寻求不符点的成立,从而达到拒付信用证的目的,此时信用证基础合同开证申请人的情况对信用证交易产生了重大负面影响。
  当然,如果开证行仅仅是因为申请人出现了某些状况而试图以不符点为借口达到拒付的目的,则受益人应当依据跟单信用证统一惯例的判断标准以及相关的司法实践队开证行的上述无理拒付采取法律措施,一旦这些不符点被认定为不成立,那么根据民法基本的原理故意促成条件不成就的人无权宣称条件不成就,开证行也就逃避不了付款的义务。
3、放弃不符点时基础合同对信用证关系的影响
  我们在分析以上情况时曾经说过,单据的不符点存在诸多原因,有些不符点是根本性的不符点,不可能得到修改,这是单证之间的绝对不符。按照信用证交易的一般规则,在单证不符的情况下,开证行即无须对受益人进行付款,也即开证行对外做出的有条件的付款承诺的条件没有得到满足,开证行即享有脱离  信用证关系约束的权利。那么是不是不符单据的提交开证行就确定不付款呢?答案显然是否定的。
在现实交易当中,受益人虽然提交的单据存在着不符点,此时受益人一般会跟申请人做出联络,寻求申请人对上述不符的确认,申请人一般会明确告知受益人,此类不符点他们会予以接受,受益人仍可迳行向开证行提交单据,并可获得付款。
  开证行在接到此类单据时,也会通知申请人并告知申请人此类单据上出现的不符,如果申请人明确告知开证行,他们对此类不符点均会接受,此时开证行仍可对外做出付款的承诺。从这一点上分析,开证行的独立判断信用证不符权变成了首先由申请人判定,其次才是开证行对外做出意思表示。根据法律上的禁反言原则,开证行一旦同意对外放弃不符点,则开证行的付款应当是确定的,不可撤销的。
四、 基础合同对信用证的干预的利益分析
  “没有永恒的朋友,只有永恒的利益”,这样一句话,在信用证交易的运行中也体现得淋漓尽致。我们之所以将贸易合同称为基础合同,即在于在此基础上的其它交易行为的运行都受其影响,如果没有基础合同的正常履行,就不能完全保证信用证关系的正常运行。
  从利益角度出发,开证申请人和开证行之间一般均具有良好的商业往来关系,同理受益人和其往来银行(被指定银行)之间也一般具有良好的商业关系。开证申请人和开证行是利益的共同体,他们实际共同承担着对外付款的责任,尽管表面上时开证行对外付款,但是该款项实际仍应由申请人对外支付。而信用证下的各类单据只不过是经过银行的手而最终转移到开证申请人手中,单据所代表的货物是否能真正为申请人所需,是否回给申请人带来损失,直接影响着申请人是否真正愿意接受这些单据。在申请人愿意接受货物的情况下,任何单据表面上的不符点都是轻微的,在申请人根本不愿意接受货物的情况下,任何单据上的不符点都是重大的。从这一点上来说,不符点只不过是付款是否能够完成的一个托辞。
  但是值得注意的是,银行是依靠信誉生存的企业,如果银行在信用证的执行上经常会借口不符点是否成立来达拒付的目的,则该银行的商业信誉就会广受怀疑,直接的经济后果是此后的交易中当事方将不会接受此银行开立的信用证,这对经常拒付的银行来说是不利的。
  但是出口方做为受益人一旦选择了信用证做为结算的工具,即应当充分利用该工具的优势,尽力正常履约,并努力防止出现单据中的不符点的存在,从而真正达到使得商业信用证转换为银行信用的目的,以使得自己的利益得到合理的保护。

作者单位:江苏唯衡律师事务所
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关于加强建设工程价款支付监督管理的若干规定

北京市建设委员会 北京市发展计划委员会 北京市规划委


北京市建设委员会等关于印发《关于加强建设工程价款支付监督管理的若干规定》的通知



京建经〔2003〕137号


各区县建委、计委、规划委、国土资源和房屋管理局、劳动和社会保障局,各有关单位:
经市政府同意,现将《关于加强建设工程价款支付监督管理的若干规定》印发给你们,请认真贯彻执行。

北京市建设委员会
北京市发展计划委员会
北京市规划委员会
北京市国土资源和房屋管理局
北京市劳动和社会保障局

二〇〇三年三月二十日


关于加强建设工程价款支付监督管理的若干规定



第一条 为加强对建设工程价款支付的监督管理,预防和制止工程款拖欠,维护建筑市场秩序,依据有关法律、法规和国家及本市有关规定,制定本规定。
第二条 本市行政区域内,建设工程价款支付及实施监督管理适用本规定。
本规定所称“建设工程价款支付”(以下简称价款支付),是指按施工承包合同约定,承包单位履行施工合同义务,发包单位按照合同价款及支付方式的约定支付工程价款的行为。
第三条 建设工程发承包双方应当遵循公平的原则就价款和支付方式以及解决争议的方法作出具体明确的约定,并应遵循诚实信用的原则认真履行。
各区县人民政府和市有关部门应当依据法律、法规、规章及本规定和各自职责,加强对工程价款支付的监督管理。
第四条 建设工程立项时,项目审批部门应对建设项目资金来源、筹措方式进行严格审查,不落实的不得批准立项。
建设资金不得挪作它用。对资金来源不符合有关规定,弄虚作假,以及抽逃资金的,建设行政主管部门可停缓建有关项目。
第五条 政府投资的建设项目,建设单位要严格执行批准的建设规模、建设标准和建设内容,必须进行变更的,应报计划主管部门审批。
第六条 建设单位必须具有项目建设的资金,否则,不得进行招标。建设行政主管部门应加强监督管理,严格招标人资格的审查。
第七条 严格执行建设部、国家计委、财政部建建〔1996〕347号文件《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》,任何建设单位不得以要求施工单位带资承包作为招标条件,施工单位不得以带资承包作为竞争手段承揽工程。
第八条 建设单位和施工单位应当在规定时间内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同,不得再行订立背离合同实质性内容(包括价款及支付方式)的其它协议。
建设单位和施工单位应在合同签订后五日内,将合同向建设行政主管部门备案,合同内容变更也应备案。其中政府投资建设项目,应同时向计划主管部门备案。计划主管部门、建设主管部门应加强合同履行过程的监督管理。
施工过程中,因设计或其他变更而增加的工作量,应经建设、设计、施工、监理等单位同意,并明确由此增加费用的承担方。
建设单位应当按合同的约定,及时拨付工程款。
第九条 建设单位申请领取建筑施工许可证,建设资金必须落实。建设工期不足一年的,到位资金不得少于工程合同价的50%,建设工期超过一年的,到位资金不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明,有条件的可以实行银行付款保函或其他第三方担保。建设资金不落实的,不得发放施工许可证。
第十条 建设单位未按合同约定支付工程进度款且超过约定时间三个月的,经施工单位举报,情况属实,建设行政主管部门暂扣该工程《施工许可证》,恢复拨款的,发还《施工许可证》。
第十一条 房地产开发企业预售商品房,其投入开发建设的资金必须达到工程建设总投资的25%以上,否则,房地产管理部门不予办理商品房预售登记。
第十二条 工程竣工,施工单位已经实际履行合同,建设单位必须按合同约定支付工程价款,否则,视为不具备建设工程竣工验收条件,不得进行竣工验收。建设行政主管部门不予办理竣工验收备案,房屋管理部门不予办理权属登记。
第十三条 工程竣工验收后,建设单位和施工单位应按照中华人民共和国建设部令第107号《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》进行竣工结算。
第十四条 依据法院生效判决和建设行政主管部门处罚,建设单位违反合同约定无故拖欠或拒不支付建设工程价款的,记入建设部企业信用档案和本市企业信用信息系统,并按规定予以披露。在其工程价款支付前,国土资源和房屋管理、建设等行政主管部门中止办理该建设单位的其他新建项目的审批手续。
第十五条 本市积极推行工程价款支付担保和施工承包履约担保制度。建设单位未按照合同约定如期向施工单位支付工程款的,施工单位可要求建设单位的支付担保人承担支付责任。施工单位不能按合同约定兑现承诺的,也应在担保额度范围内对建设单位的损失支付赔偿。
第十六条 建设工程施工专业或劳务分包,必须依法订立合同,并按合同约定及时结清并支付分包价款。劳务分包企业必须按劳动合同约定及时全额兑付劳动者工资。
建筑工程施工专业或劳务分包企业未按劳动合同约定,及时全额支付劳动者工资的,由劳动保障行政主管部门会同建设行政主管部门予以查处,并按以下原则处理:
(一)由于建设单位未按合同约定支付工程款,导致总包单位不能按合同约定支付分包价款,从而造成建筑工程施工专业或劳务分包企业拖欠劳动者工资的,由建设行政主管部门责令建设单位先行垫付,或者按合同约定支付工程款并按照本规定第十条的规定处理;
(二)由于总包单位未按合同约定支付分包价款,导致建筑工程施工专业或劳务分包企业拖欠劳动者工资的,由建设行政主管部门责令总包单位先行垫付,或者按合同约定支付分包价款;
(三)由于建筑工程施工专业或劳务分包企业原因造成拖欠劳动者工资的,由劳动保障行政主管部门依法责令其限期支付,建设行政主管部门对其企业资质和承包资格予以严肃处理,并记入企业信用信息系统。
第十七条 施工单位采购建设工程材料、设备价款支付,以及建设单位与委托的设计、勘察、招标代理、工程监理、造价咨询单位的价款支付,可参照本规定执行。
第十八条 本规定执行中的具体问题由建设行政主管部门负责解释。
第十九条 本规定自2003年1月1日起施行。