上海市药品、医疗器械和药用包装材料质量监督抽验管理办法
上海市食品药品监管局
市食品药品监管局关于下发《上海市药品、医疗器械和药用包装材料质量监督抽验管理办法》的通知
各分局、各药品检验所，上海市医疗器械检测所、上海市食品药品包装材料测试所：
为加强和规范本市药品、医疗器械和药包材的质量监督抽验工作，保证抽验工作的质量，根据国家有关法律法规，结合本市药品、医疗器械和药用包装材料的监督检查和抽样检验工作的实际，在反复征询各单位意见的基础上，我局制订了《上海市药品、医疗器械和药用包装材料质量监督抽验管理办法》。现下发给你们，请遵照执行。本办法从2005年7月1日起实施。
附件：上海市药品、医疗器械和药用包装材料质量监督抽验管理办法
上海市食品药品监督管理局
二00五年六月十三日
上海市药品、医疗器械和药用包装材料质量监督抽验管理办法
第一章 总则
第一条为加强和规范本市药品、医疗器械和药用包装材料（以下简称药包材）的质量监督抽验工作，保证抽验工作的质量，保障人民用药用械安全有效，根据《中华人民共和国药品管理法》及《中华人民共和国药品管理法实施条例》（以下简称《药品管理法》、《药品管理法实施条例》）、《医疗器械监督管理条例》、《直接接触药品的包装材料和容器管理办法》、《药品质量监督抽验管理办法》，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本市药品、医疗器械和药包材的抽验工作以公共财政为保障，遵循客观、公正，科学严谨，合法合理的原则，实行管理、抽样与检验分开，行政、事务与技术分离的制度。
第三条本办法适用于本市药品、医疗器械和药包材的质量监督抽验计划和方案的制订、抽样、检验(测)、检验（测）结果的告知和
核查、复验、余样和样品的退还以及质量公告的发布。
第四条本规定所指质量监督抽验包括监督性抽验、评价性抽验和摸底性抽验。
监督性抽验是指上海市食品药品监督管理局（以下简称市食品药品监管局）根据国家和本市药品、医疗器械和药包材监督管理的要求所进行的抽验。
评价性抽验是指根据国家食品药品监督管理局或市食品药品监管局的要求，为掌握、了解全国和本市某一类或某一品种药品、医疗器械和药包材的质量状况所进行的抽验。
摸底性抽验是指因现行规定尚不明确或现行标准尚不完善,市场或使用中存在较多问题，而对产品质量状况进行调查和摸底的抽验。
第五条市食品药品监管局负责组织本市药品、医疗器械和药包材的质量监督抽验工作。
市食品药品监管局稽查处（以下简称局稽查处）具体负责抽验工作计划的制定、组织实施及协调；组织发布质量公告；依法组织对抽验不合格的药品、医疗器械和药包材进行行政处罚。
市食品药品监管局有关业务处室、局稽查大队及各区（县）分局承担本市药品、医疗器械和药包材的抽样工作；有特殊技术要求的抽样工作由市食品药品监管局委托相应检验（测）部门承担。
第六条上海市药品检验所（以下简称市药检所）及各区域药品检验所（以下简称区域药检所）承担药品质量检验工作。
上海市医疗器械检测所(以下简称市医疗器械检测所)和市药检所承担国家食品药品监督管理局认定的检验（测）范围内的医疗器械质量检验（测）工作;认定范围外的医疗器械检验（测）工作由市食品药品监管局委托国家食品药品监督管理局认定的其他医疗器械检测部门承担。
上海市食品药品包装材料测试所（以下简称市食品药品包装材料测试所）承担药包材的质量检验工作。
第二章 质量监督抽验的计划和方案
第七条本市药品、医疗器械和药包材年度质量监督抽验计划由局稽查处根据本市药品、医疗器械和药包材等质量情况，会同局有关业务处室及检验（测）部门制订，报局领导批准。
第八条市食品药品监管局每年十二月下旬下达下一年度的质量监督抽验计划。
年度质量监督抽验计划内容包含：全年的抽验量、抽样单位监督抽样量和检验（测）机构检验（测）量的分配、评价性抽验和摸底性抽验内容、监督性抽验的结构等。
第九条药品监督性抽样方案由各抽样单位根据市食品药品监管局下达的年度质量监督抽验计划中药品抽验内容制定，并报局稽查处备案。
药品评价性和摸底性抽验，医疗器械及药包材抽验应当在年度质量监督抽验计划的范围内制订抽验方案。
药品评价性和摸底性方案及药包材抽验方案由局稽查处会同有关业务处室和相关检验（测）部门制订。抽验方案应当规定抽样数量、检验（测）项目和抽验范围等内容。
医疗器械抽验方案由局稽查处会同有关业务处室和相关检验（测）部门制订。抽验方案应当规定抽样数量、抽样方式、抽样范围、检验（测）依据或标准、检验（测）项目、检验（测）结果判定规则、复验受理条件及检验（测）样品退还等内容。
第十条局稽查处根据药品的抽验计划、医疗器械和药包材的抽验方案向各抽样单位下达《药品（医疗器械、药包材）抽查检验（测）任务书》。
第十一条监督性抽验的重点为：
（一）本市新建、改建厂房、新建车间和改建车间生产的药品、医疗器械和药包材；新批准生产的药品、医疗器械、药包材、医院制剂和中药保护品种；
（二）经营、使用量大的药品、医疗器械和药包材；急救药品和医疗器械；
（三）品种易混淆的中药材和饮片；
（四）各级质量公告中公布的不合格药品、医疗器械和药包材；
（五）质量不稳定的药品、医疗器械和药包材；
（六）监督检查中发现的质量可疑的药品、医疗器械和药包材；
（七）本市医疗机构集中招标采购的药品和医疗器械；
（八）临床使用不良反应较多的药品和医疗器械;
（九）市场和使用中质量投诉较集中的产品；
（十）列入国家和本市重点监管范围的医疗器械；
（十一）国家食品药品监督管理局和上海市食品药品监管局认为需要监督抽查检验的其它药品、医疗器械和药包材。
监督性抽验重点品种可根据监督管理的需要适时进行调整。
第三章 抽样
第十二条药品、医疗器械和药包材质量抽样工作应当由两名或两名以上抽样人员实施。
第十三条抽样人员在执行抽样任务时应当出示执法证件或派遣单位出具的证明文件及《药品（医疗器械、药包材）抽查检验（测）任务书》。
第十四条抽样操作应当规范、迅速、注意安全，抽样过程不得影响所抽样品的质量。
第十五条有下列情况之一的，不予抽样：
（一）样品包装破损的；
（二）药品、医疗器械剩余有效期少于三个月的，药包材剩余保质期少于九十天的，监督抽验中有特殊情况的除外。
第十六条抽样应当在被抽样单位存放经检验（测）或验收合格的药品、医疗器械和药包材的现场实施。
第十七条抽样单位进行抽样应当通知被抽样单位有关人员到场。
第十八条抽样人员实施抽样时，应当检查被抽样品的包装情况及储存条件,据实填写《药品（医疗器械、药包材）抽样记录及凭证》（附件一）；涉案样品的抽样，应当在抽样凭证的右上角及备注栏注明“涉案”字样。抽样结束后，抽样人员应当用《药品（医疗器械、药包材）封签”》（附件二）将所抽样品签封。
第十九条药品抽样量应当保证检验的进行,一般为检验量的三倍。
对于小型药店、个体诊所等不能抽取检验三倍量的，可以抽取检验量的一点五至两倍。
第二十条对于被抽样单位提出药品（药包材）检验剩余样品（以下称余样）退还要求的，抽样单位应当在《药品（药包材）抽样记录及凭证》的右上方注明“申请余样退还”字样。
第二十一条《药品（医疗器械、药包材）封签》和《药品（医疗器械、药包材）抽样记录及凭证》应当由抽样人员和被抽样单位有关人员签字，并加盖抽样单位和被抽样单位公章；无法加盖被抽样单位公章的，可以由被抽样单位的相关部门章代替；被抽样对象为个人的，由该个人签字或盖章。
第二十二条抽样人员应当在完成抽样后的三日内将所抽取的样品移送至承担检验（测）任务的检验（测）机构。移送前，样品应当保存在符合其储存条件的样品库中；样品的运输和移送过程不得影响被抽样品的质量。
不易搬运或需要特殊运输的设备性医疗器械，完成抽样后，可以要求被抽样单位在规定的时间内移送至指定的检验（测）机构；被抽样单位有检测设备和条件的，可以由检测部门根据医疗器械抽验方案在现场直接检测。
第二十三条抽样人员应当在抽样后的二十四小时内将抽样信息输入“抽验信息数据库”。
第四章 检验(测)
第二十四条承担检验（测）的机构应当按照相关规定核查样品，确认符合后予以签收。
有下列情况之一的，不予签收：
(一) 由于样品包装破损、抽样量不足而造成检验（测）无法进行的；
(二) 《药品（医疗器械）（药包材）抽样记录及凭证》填写不清或内容不符的；
(三) 《药品（医疗器械、药包材）封签》粘贴不完整的。
第二十五条检验（测）机构储存样品应当符合样品储存的要求。
第二十六条监督性抽验的药品应当按照现行的国家标准进行检验，检验项目应当由抽样单位在“抽样记录及凭证”中予以说明。
评价性和摸底性抽验的药品应当根据下达的抽验方案中确定的检验项目进行检验。
实施国家标准或行业标准的医疗器械、药包材应当按照国家标准和行业标准检测，无国家标准或行业标准的，按照注册产品标准检测。
第二十七条药品检验应当在收到样品后的二十五个工作日内完成，并出具检验报告书。涉案样品检验周期为十个工作日，特殊案件样品的检验周期为三个工作日。
医疗器械检测应当在收到样品后的四十五个工作日内完成，并出具检测报告书。涉案样品应当在收样后的二日内进行检测。
药包材检验应当在收到样品后的三十五个工作日内完成，并出具检验报告书。涉案样品应当在收样后的二日内进行检测。
第二十八条由于下列情况需要延长检验(测)周期的,检验（测）机构应当在收到样品后的二十个工作日内书面通知抽样单位和局稽查处，并说明延长理由。
（一）需向其他省(市)检验(测)部门或企业调取检验(测)用的对照品、标准品或标准的；
（二）部分检验(测)项目需要委托其他有资质的检验(测)机构进行检验(测)的；
（三）检验（测）方法需要进一步确定的；
（四）有项目检验（测）不合格，需要换人或换仪器复检（测）的。
第二十九条药品、药包材的留样应当按照《药品质量监督抽验管理规定》的有关要求进行。
医疗器械的留样按照下达的医疗器械抽验方案进行。
第三十条区域药检所对部分项目无法检验的样品，应当在二个工作日内将全部样品转交至市药检所检验，由市药检所出具检验报告书。
第三十一条区域药检所初检结果为不合格且须移送至市药检所复试的样品，区域药检所应当在二个工作日内移送至市药检所。市药检所在收到样品后的十四个工作日内完成检验、出具检验报告书，并在一个工作日内送达相应的区域药检所。区域药检所应当在收到市药检所检验报告书后的一个工作日内完成检验报告合成工作，并在报告书中注明复试项目的检验单位。
第三十二条不合格检验（测）报告书应当说明当事人复验的权利、时限、复验（测）机构和申请复验时提交的有关资料等事项。
第三十三条承担摸底性抽验的检验（测）机构应当在完成检验（测）后的五个工作日内将检验（测）结果以书面总结形式报局稽查处。
第三十四条检验（测）机构应当在检验（测）报告签发后的三个工作日内出具检验（测）报告书，并且将检验（测）结论输入“抽验信息数据库”。
第五章 检验（测）结果的告知和核查
第三十五条检验（测）结论为合格的，检验（测）机构可每周一次性集中将检验（测）报告书一式两份发给抽样单位，其中一份由抽样单位在收到检验（测）报告书后的五个工作日内送达被抽样单位。
需要余样退还的，检验（测）机构应当在合格报告书中告知退样数量、领取余样期限等有关事项。
第三十六条从本市生产企业抽样的药品、医疗器械和药包材经过检验（测）为不合格的，检验（测）机构应当在完成检验（测）后的三个工作日内将不合格产品的检验（测）报告书一份报局稽查处，二份发给抽样单位，其中一份由抽样单位在收到检验（测）报告书后的五个工作日内送达被抽样单位。
第三十七条从经营企业或使用单位抽样的本市生产企业生产的药品、医疗器械和药包材经过检验（测）为不合格的，检验（测）机构应当在完成检验（测）后的三个工作日内将不合格产品的检验（测）报告书一份报局稽查处，三份发给抽样单位，其中二份由抽样单位在收到检验（测）报告后的五个工作日内分别送达被抽样单位和生产企业。
第三十八条从经营企业或使用单位抽样的外省市生产企业生产的药品、医疗器械和药包材经过检验（测）为不合格的，检验（测）机构应当在完成检验（测）后的三个工作日内将不合格产品的检验（测）报告书三份报局稽查处，二份送达抽样单位，其中一份由抽样单位在收到检验（测）报告书后的五个工作日内送达被抽样单位。
第三十九条涉及外省(区、市)生产企业生产不合格产品的，局稽查处应当在收到报告书起的三个工作日内制作核查函，随附不合格检验（测）报告书原件两份和核查回单，送达不合格品生产企业所在地省级药品监管部门请求核查。
第六章 复验
第四十条药品被抽样单位或被抽样药品的生产企业对药品检验机构的检验结果有异议的，应当在收到不合格检验报告书之日起的七个工作日内向局稽查处提出;请求复验的,可以在收到不合格检验报告书之日起的七个工作日内向市药检所书面申请复验，也可以直接向国家食品药品监督管理局设置或者确定的检验机构书面申请复验。
医疗器械被抽样单位或被抽样医疗器械的生产企业对医疗器械检测机构的检测结果有异议的，应当在收到不合格检测报告书之日起的七个工作日内向局稽查处提出;请求复测的,可以在收到不合格检测报告书之日起的十五个工作日内向原检测机构书面申请复测,也可以直接向国家食品药品监督管理局设置或确定的医疗器械检测机构书面申请复测。
药包材被抽样单位或被抽样药包材的生产企业对药包材检验机构的检验结果有异议的，应当在收到不合格检验报告书之日起的七个工作日内向局稽查处提出;请求复验的,可以在收到不合格检验报告书之日起的七个工作日内向原检验机构书面申请复验，也可以直接向国家食品药品监督管理局设置或者确定的检验机构书面申请复验。
第四十一条受理复验申请的检验（测）机构，应当在七个工作日内对当事人的复验申请的条件进行审核，告知当事人是否受理的决定，并书面通知局稽查处和抽样单位。
有下列情况之一的，不予受理：
（一）国家药品质量标准中规定不得复验的检验项目；
（二）国家食品药品监督管理部门规定的不宜复验的其他项目，如重量（或装量）差异、无菌、热原（细菌内毒素）等；
（三）国家食品药品监督管理局规定和医疗器械抽验方案或医疗器械质量标准中规定不予复验（测）的项目；
（四）样品明显不均匀或者不够检验需要量的；
（五）已经申请过复验并有复验结论的；
（六）不按规定交纳检验费用的。
第四十二条复验机构为市药品检验所的，市药品检验所应当在三个工作日内通知原药品检验机构提供其检验后的留样进行复验；原药品检验机构应当在收到通知后的三个工作日内提供留样。
复验机构为国家食品药品监督管理局设置或确定的药品检验机构的，市药检所应当在收到该检验机构要求提供检验后留样通知的七个工作日内提供留样。
复验机构为国家食品药品监督管理局设置或确定的其他药包材检验机构，市食品药品包装材料测试所应当在收到该检验机构要求提供检测后留样通知的七个工作日内提供留样。
第四十三条市药品检验所应当在收到留样之日起的二十五个工作日内作出复验结论，并书面告知申请复验的当事人、原检验机构、抽样单位和局稽查处；特殊情况需要延期的，应当报局稽查处备案。
市医疗器械检测所应当在作出受理复验决定并在收到留样之日起的十五个工作日内作出复验结论，并书面告知申请复验的当事人、抽样单位和局稽查处；特殊情况需要延期的，应当报局稽查处备案。
市食品药品包装材料测试所应当在收到留样之日起的二十五个工作日内作出复验结论，并书面告知申请复验的当事人、抽样单位和局稽查处；特殊情况需要延期的，应当报局稽查处备案。
第七章 检验（测）后余样和样品的退还
第四十四条依被抽样单位申请，检验合格且包装完好的药品和药包材的余样可以退还被抽样单位。
第四十五条需要退还余样的药品和药包材，其数量应当符合检验机构在检验报告书上所注明的退样数量。
第四十六条医疗器械退还的样品包括合格并且完整的检测样品、余样品和留样品。
第八章 质量公告
第四十七条本市药品、医疗器械和药包材的质量监督抽验结果由市食品药品监管局以质量公告的形式通过国家食品药品监管部门网站和市局的网站定期向社会公布。
本市的质量公告每季度一期，每季度第一个月发布上季度的质量公告。
第四十八条在规定期限内提出复验申请并被受理的，暂不予公告。
第四十九条质量公告发布前,由局稽查处按照国家有关规定组织核实。
第五十条公告不当的，应当在原公告范围内予以更正。
第九章 附则
第五十一条本市药品、医疗器械和药包材的抽验收费按照国家发展改革委员会、国家财政部、上海市财政局、上海市物价局制定的收费标准及市食品药品监管局《上海市食品药品监督管理局抽验专项经费财务管理办法》有关规定执行。
江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省物业管理条例》的决定
江苏省人大常委会
江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省物业管理条例》的决定
（2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2003年10月25日江苏省人民代表大会常务委员会公告第30号公布）
江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议决定对《江苏省物业管理条例》作如下修改：
一、将第五条第二款修改为：“业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示；有书面意见的，应代为转交。”
增加一款作为第三款：“业主大会可以决定成立业主代表大会，根据业主大会的授权履行相关职责。”
二、在第七条中增加一项，作为第（七）项：“法律、法规规定的其他职权。”
三、将第八条修改为：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。”“业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。”“召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。”“业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。”
四、将第十条修改为：“业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：（一）召集和主持业主大会；（二）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；（四）经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹；（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；（七）执行业主大会的有关决定；（八）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。”
五、将第十二条修改为：“业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会，物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。”
六、删去第十五条第二款，将第三款改为第二款，修改为：“对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。”
七、将第十七条第一款修改为：“新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。”
八、将第二十三条修改为：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。”“上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”
九、将第二十四条第二款、第三款修改为：“已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”“物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。”
十、增加一条作为第二十六条：“经业主大会批准，由业主委员会解聘的物业管理企业，应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料。”
十一、将原条例第二十六条改为第二十七条，第一款、第三款分别修改为：“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。”“配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。”
十二、将原条例第三十六条改为第三十七条，第五款修改为：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主所交纳的维修基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。其他物业所交纳的维修基金的筹集、使用与管理的具体办法由省人民政府参照国家有关规定制定。”
十三、将原条例第三十九条改为第四十条，修改为：“建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。”
十四、将原条例第四十条改为第四十一条，第（一）项修改为：“未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款”。
增加一项作为第（四）项：“接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。”
十五、将原条例第四十一条改为第四十二条，第二款修改为：“违反本条例规定，挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
此外，对条例的一些文字作了必要的修改，并对有关条款顺序作相应调整。
本决定自2003年12月1日起施行。
《江苏省物业管理条例》根据本决定作相应修改，重新公布。
附：江苏省物业管理条例（2003年修正本）
（江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2000年12月24日通过 根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改《江苏省物业管理条例》的决定修正）
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的规定，结合本省实际情况，制定本条例。
第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。
新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由当地人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条 省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。
市、县（市、区）建设（房产）行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。
县级以上地方人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，共同做好有关管理工作。
第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。
第二章 业主自治管理
第五条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示；有书面意见的，应代为转交。
业主大会可以决定成立业主代表大会，根据业主大会的授权履行相关职责。
第六条 业主享有下列职权：
（一）参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；
（二）业主委员会的选举权和被选举权；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）选择物业管理企业；
（五）与物业管理费用相符的服务；
（六）监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）法律、法规规定的其他职权。
业主承担下列义务：
（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守业主大会和业主委员会的有关决定；
（四）按照合同约定交纳物业管理服务费；
（五）按照国家和省有关规定交纳维修基金；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第七条 业主大会行使下列职权：
（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；
（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；
（三）审议业主委员会的工作报告；
（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；
（六）决定有关业主共同利益的重大事项。
（七）法律、法规规定的其他职权。
第八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。
业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。
召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。
业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
第九条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。
第十条 业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会；
（二）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；
（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；
（四）经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹；
（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；
（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）执行业主大会的有关决定；
（八）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；
（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；
（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第十一条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。
业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会不得从事经营活动。
第十二条 业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会，物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。
第十三条 业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。
第十四条 业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。
省人民政府建设行政主管部门可以制定业主公约和业主委员会章程的示范文本。
第三章 物业管理企业
第十五条 物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关文件向登记机关所在地的物业管理行政主管部门备案。
对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。
第十六条 物业管理企业享有下列权利：
（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；
（二）收取物业管理服务费用；
（三）制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼；
（四）选聘专业公司承担专项经营业务；
（五）拒绝任何形式的摊派；
（六）法律、法规规定的其他权利。
物业管理企业承担下列义务：
（一）执行物业管理行业规范、服务标准；
（二）履行物业管理合同，提供物业管理服务，维护业主利益；
（三）接受业主、业主委员会的监督；
（四）定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目，接受质询和审计；
（五）接受政府有关行政主管部门的监督管理；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四章 物业管理服务与收费
第十七条 新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。
新建物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。
物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。
第十八条 前期物业管理协议和物业管理合同的主要内容包括：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）双方的权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业管理服务费的标准和收取办法；
（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；
（六）维修基金的管理和使用；
（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
第十九条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：
（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；
（五）应业主要求进行的室内特约维修服务；
（六）物业档案资料的管理。
前期物业管理协议和物业管理合同中没有特别约定的物业管理服务事项，当事人不承担责任。
第二十条 一个物业管理区域内，只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务。
物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。
第二十一条 物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。
第二十二条 物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。鼓励物业管理企业开展价格竞争。禁止价格垄断等不正当竞争行为。
普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。
确定政府指导价应当依法举行价格听证会，以物业管理服务的合理成本为基础，并考虑业主的经济承受能力进行综合测算。
第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。
上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十四条 物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。
已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。
第二十五条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。
第二十六条 经业主大会批准，由业主委员会解聘的物业管理企业，应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料。
第五章 物业的使用和维护
第二十七条 新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。
开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。
配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。
第二十八条 物业管理企业接管物业时，应当与委托方按照物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。
物业管理委托方应当按照规定向物业管理企业移交相应的物业档案资料。
物业管理合同或者前期物业管理协议终止时，物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。
第二十九条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；
（三）私搭乱建；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动；
（七）未经批准摆摊设点；
（八）无序停放车辆；
（九）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（十二）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第三十条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏承重结构等行为时，应当及时劝阻，并向有关主管部门报告。
第三十一条 物业应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，并报有关主管部门批准。
第三十二条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先告知物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。
第三十三条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入维修基金，但合同另有约定的除外。
第三十四条 业主、业主委员会和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。
物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第三十五条 物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。
第三十六条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：
（一）房屋室内部分，由业主自行维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。
第三十七条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金（简称维修基金）。
维修基金应当存入政府指定的银行，设立专门账户。
维修基金应当按幢建账、按户核算。
业主转让物业时，其维修基金账户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主所交纳的维修基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。其他物业所交纳的维修基金的筹集、用与管理的具体办法由省人民政府参照国家有关规定制定。
第三十八条 维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。
业主委员会应当定期公布维修基金的收支情况，接受业主监督。
第六章 法律责任
第三十九条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
第四十条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。
第四十一条 物业管理企业违反本条例，按照下列规定处罚：
（一）未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款。
（二）违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以一万元以上三万元以下罚款。
（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款。
（四）接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。
第四十二条 未按照规定交纳维修基金的单位和个人，由物业管理行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。
违反本条例规定，挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十三条 违反本条例规定，依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第四十四条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附则
第四十六条 本条例中有关用语的含义：
（一）本条例所称业主，是指物业的所有权人；
（二）本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
（三）本条例所称物业，是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地；
（四）本条例所称物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域；
（五）本条例所称物业共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
（六）本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四十七条 设区的市可以根据本条例制定实施细则。
第四十八条 本条例自2001年3月1日起施行。
