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吉林省通化市人民政府


通化市人民政府关于印发通化市城市古树名木保护管理办法的通知


通市政发【 2012 】7号

　

各县(市、区)人民政府，通化医药高新技术产业开发区管委会，市政府各委办局，驻通国省属企事业单位：

　　《通化市城市古树名木保护管理办法》已经2012年9月12日市政府2012年第10次常务会议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。


　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　通化市人民政府

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2012年10月9日


　　

　　　　　　　　　　　　　　　　通化市城市古树名木保护管理办法


　　第一条　为切实加强城市古树名木的保护管理工作，根据《住建部城市古树名木保护管理办法》，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于城市规划区内的古树名木保护管理。

　　第三条　本办法所称的古树，是指树龄在一百年以上的树木。

　　本办法所称的名木，是指国内外稀有的以及具有历史价值和纪念意义及重要科研价值的树木。

　　第四条　古树名木分为一级和二级。

　　凡树龄在300年以上，或者特别珍贵稀有，具有重要历史价值和纪念意义，重要科研价值的古树名木，为一级古树名木；其余为二级古树名木。

　　第五条　市城市绿化行政主管部门负责全市城市古树名木保护管理工作，各县(市、区)人民政府、通化医药高新区管委会城市绿化行政主管部门负责本行政区域内城市古树名木保护管理工作。

　　第六条　城市绿化行政主管部门应当对本行政区域内的古树名木进行调查、鉴定、定级、登记、编号，并建立档案，设立标志。

　　一级古树名木由省人民政府确认，报国务院建设行政主管部门备案；二级古树名木由市人民政府确认。

　　城市绿化行政主管部门应当对城市古树名木，按实际情况分株制定养护、管理方案，落实养护责任单位、责任人，并进行检查指导。

　　第七条　古树名木保护管理工作实行专业养护部门保护管理和单位、个人保护管理相结合的原则。

　　生长在城市园林绿化专业管理部门管理的绿地、公园等地方的古树名木，由城市园林绿化专业管理部门保护管理。

　　生长在铁路、公路、河道用地范围内的古树名木，由铁路、公路、河道管理部门保护管理。

　　生长在风景名胜区内的古树名木，由风景名胜区管理部门保护管理。

　　散生在各单位管界内及个人庭院中的古树名木，由所在单位和个人保护管理。

　　变更古树名木养护单位或者个人，应当到城市绿化行政主管部门办理养护责任转移手续。

　　第八条　城市绿化行政主管部门应当加强对城市古树名木的监督管理和技术指导，积极组织开展对古树名木的科学研究，推广应用科研成果，普及保护知识，提高保护和管理水平。

　　第九条　古树名木的保护管理费用由古树名木责任单位或者责任人承担。

　　抢救、复壮古树名木的费用，城市绿化行政主管部门可适当给予补贴。

　　市人民政府应当每年从城市维护管理经费、城市园林绿化专项资金中划出一定比例的资金用于城市古树名木的保护管理。

　　第十条　古树名木保护责任单位或责任人应按照城市绿化行政主管部门制订的古树名木保护管理方案实施保护管理。

　　古树名木受到损害或长势衰弱，保护单位或个人应当立即报告城市绿化行政主管部门，由城市绿化行政主管部门组织治理复壮。

　　对已死亡的古树名木，应当经城市绿化行政主管部门确认，查明原因，明确责任并予以注销登记后，方可进行处理。处理结果应及时上报省建设行政主管部门。

　　第十一条　集体和个人所有的古树名木，未经城市绿化行政主管部门审核，并报市人民政府批准的，不得买卖、转让。捐献给国家的，应给予适当奖励。

　　第十二条　任何单位和个人不得以任何理由、任何方式砍伐和擅自移植古树名木。因特殊需要，确需移植二级古树名木的，应当经城市绿化行政主管部门审查后，报省建设行政主管部门批准；移植一级古树名木的，报省建设行政主管部门审核，报省人民政府批准。移植所需费用，由移植单位承担。

　　第十三条　严禁下列损害城市古树名木的行为：

　　(一)在树上刻划、张贴或悬挂物品；

　　(二)借树木作为支撑物或固定物；

　　(三)攀树、折枝、挖根摘采果实种子或者剥损树枝、树干、树皮；

　　(四)距树冠垂直投影5米的范围内堆放物料、挖坑取土、兴建临时设施建筑、倾倒有害污水、污物垃圾，动用明火或者排放烟气；

　　(五)擅自移植、砍伐，转让买卖。

　　第十四条　新建、改建、扩建的建设工程影响古树名木生长的，建设单位必须采取避让和保护措施。城市规划行政主管部门在办理有关手续时，要征得城市绿化行政主管部门的同意，并报市人民政府批准。

　　第十五条　生产、生活设施等产生的废水、废气、废渣等危害古树名木生长的，有关单位和个人必须按照城市绿化行政主管部门和环境保护部门的要求，在限期内采取措施，清除危害。

　　第十六条　不按照规定的保护管理方案实施保护管理，影响古树名木正常生长，或者古树名木己受损害或者衰弱，其保护管理责任单位或责任人未报告，并未采取补救措施导致古树名木死亡的，由城市绿化行政主管部门按照《国务院城市绿化条例》第二十七条规定予以处理。

　　第十七条　破坏古树名木及其标志与保护设施，违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的，由公安机关给予处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第十八条　城市绿化行政主管部门因保护、整治措施不力，或者工作人员玩忽职守，致使古树名木损伤或者死亡的，由上级主管部门对该管理部门主管领导给予处分；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第十九条　各县(市)人民政府、通化医药高新区管委会根据本办法，结合实际，制定本地城市古树名木保护管理办法。

　　第二十条　本办法由市城乡建设局负责解释。

　　第二十一条　本办法自公布之日起施行。


论商品房买卖合同司法解释第十八条之不足

最高人民法院在2003年4月28日颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，并于当年6月1日开始实施。该司法解释的颁布，给法院系统及仲裁委审理商品房买卖合同纠纷案件有了更为准确的法律依据，在司法界引起了高度的重视，且好评如潮。但是在司法实践中，笔者认为，该司法解释除了解释本身适用范围较窄之外，部分条文也存在法理上的不足，现仅就该司法解释的第十八条的不足之处分析一二。
一、司法解释的不足之处
该司法解释的第十八条的内容如下：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
笔者所认为该条的不足之处不在于逾期办证损失或者违约金计算方法，而是对于由于出卖人的原因的界定在此是不清楚的，该条文没有明确指出开发商的原因是否包含除开发商法定协助义务未履行之外的其他与开发商有关的原因，故此在司法实践中极易引起不同的理解。
二、协助义务与代理义务的差别
根据国务院1998年《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，商品房的买受人应当在法定的期限内办理土地使用权证书和房屋所有权证书（预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理），作为开发商的出卖人仅承担协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务，根据此条的规定，开发商出卖商品房，如不履行协助买受人办理产权证的义务，应当承担违约责任。
本条规定在开发商与买受人就商品房办理产权证书没有任何的特殊约定，同时也没有收取办理产权证书税费的行为时，出卖人与买受人的关系及双方的权利和义务都是比较清楚的，但在商品房买卖实践中，存在为数不少的由商品房的开发商负责办理产权证书，且在双方签订的商品房买卖合同中约定了办理房产证的程序、方式，在这种情况下，如果出现逾期办证的情况，引用该司法解释时就需要慎重，否则会出现法理上的错误。
首先，如果开发商与买受人约定由开发商代为办理产权证书，那么办证责任应当由开发商承担，此时开发商的义务就包含两个方面，一个是法定的协助义务，另一个是约定的代理办证义务，这两个义务在法律上是不同的，具体的不同点在于协助义务属于法定义务，不具有时效的限制，同时无须买受人的请求，其应当按照法规的规定予以实施，但是约定的代理办证义务是一种合同法上委托代理关系，一种纯粹的合同约定义务，该义务是一种基于请求权存在的债权义务，受到时效的限制。
其次，在商品房买卖中，开发商的法定的协助义务根据相关规定是较为明确的，根据建设部《城市房地产转让管理规定》中第七条规定，出卖人承担与签订房地产买卖书面合同、会同买受人在合同签订后30天内办理合同备案手续的义务，同时按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定出卖人还有一项提供办理权属登记的部分资料的义务，该资料主要包含用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证及房屋竣工验收资料、楼宇测绘报告、完税证明、购房发票及购房证明书等等。当然，开发商代理买受人办理产权证书在法律上是没有限制性规定的，该合同约定只是合同当事人的意思自治。
第三，由于开发商办证不能基于的原因存在多种类型，故此可能使得商品房买卖合同纠纷中逾期办证违约金支付依据的差别。开发商不承担法定的协助办证义务，应当按照司法解释第十八条的规定，承担逾期办证违约金，这毫无疑问，但是如果开发商履行了协助义务，但是其作为代理人身份不积极履行或者客观上存在履行障碍，能否按照该条文承担逾期办证违约金呢，笔者以为应进行区分，毕竟代为办证义务是基于合同产生的义务，而且该义务是基于开发商与买受人就房产证办理在买卖合同中签订的委托代理条款而赋予开发商的一项义务，这与法定义务是根本不同的。当然在实践中，开发商代为办证迟延，肯定也会使买受人存在损失，但是该损失如何界定，只能依据合同法关于委托合同的规定予以测算，而不能按照商品房买卖司法解释第十八条计算，即使是按照合同法关于委托合同的规定或者合同约定计算出的损失数额是一致的。
第四，如果由于买受人不支付代理办证的对价或者由于不可抗力的因素使得其在履行了协助义务后，无法履行其代理办证的义务，双方之间的代为办证的代理合同应自然解除，开发商也不应承担违约责任，但是其协助办证义务不应受到任何的影响，无论是开发商的协助义务已经在履行中还是已经履行完毕。
三、代理义务履行迟延的责任及损失计算
实践中，关于代为办证的问题是十分常见的，主要原因是开发商为了更多的占用买受人的资金，用于进一步投资或者经营，按照有关规定，房屋产权证书所需要的税费最低不少于房价款的3.5％，主要包含契税和维修基金。一般情况下，开发商即使代为办证也应在房屋经过验收，办理楼盘的大证时，方可向买受人收取办证?费，但是多数开发商在签订预售合同时就想买受人受了全部税费。故此对于买受人来说，从合同签订时起至法定应该可以办理产权证书时间止，开发商无偿使用该部分资金，买受人的损失应当界定为银行同期贷款利率产生的损失，而从法定应该可以办理产权证书时间起至开发商履行代理办证义务止，买受人的损失界定为按照逾期银行贷款利率计算，基数为收取的全部税费和买受人已付房款总额，该结果更为准确。
当然如果开发商与买受人就代理办证义务迟延履行约定了其他的内容，那么应该依据双方的协议约定计算损失数额。
四、司法实践中的举证责任分配
在司法实践中，笔者认为，应将逾期办证原因查明的举证责任归属开发商更为准确，原因是，开发商在商品房买卖中与买受人信息严重的不对称，对于房屋、楼盘的具体情况，开发流程，验收办证程序等是不清楚的，如果出现了逾期办证的情况，具体是协助义务的不履行，还是代理义务的不履行，买受人是无法查清的，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七条及第七十五条的规定，由于开发商在产权证书办理过程信息优势地位，同时协助义务履行的有关资料、证明均由开发商持有，如其不交付有关部门或者司法部门，查清该问题是极其困难的，故此应由其承担举证责任。