【内容提要】房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
【关键词】买卖合同 降价 补偿差额
近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：
第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。
综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：
（一）房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。
（二）开发商单方承诺
除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。”“可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。[1]因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。
（三）买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
【作者介绍】黑龙江省北安市人民法院。
湖南省实施《城市居民最低生活保障条例》办法
湖南省人民政府
湖南省实施《城市居民最低生活保障条例》办法
湖南省人民政府令
第１６７号
《湖南省实施〈城市居民最低生活保障条例〉办法》已经２００３年４月８日省人民政府第４次常务会议通过，现予发布，自２００３年６月１日起施行。
代省长 周伯华
二００三年四月二十五日
第一条 为保障城市居民的基本生活，根据国务院《城市居民最低生活保障条例》（以下简称《条例》），结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内非农业户口的城市居民最低生活保障，适用本办法。
第三条 城市居民最低生活保障，实行各级人民政府负责制。
县级以上各级人民政府民政部门负责城市居民最低生活保障的管理工作；财政部门负责落实城市居民最低生活保障资金及最低生活保障工作经费并依法进行监督；统计、物价、劳动和社会保障、人事、审计、公安等部门应当在各自的职责范围内做好城市居民最低生活保障的有关工作。街道办事处、乡（镇）人民政府在民政部门的指导下，具体负责城市居民最低生活保障工作的实施。
居民委员会受城市居民最低生活保障管理机关委托，承担城市居民最低生活保障日常管理和服务工作；企事业单位未在城区且居民委员会不便管理的，受城市居民最低生活保障管理机关委托，由单位工会负责最低生活保障的申报、日常管理等工作。
第四条 实施城市居民最低生活保障制度所需资金，由省、市州、县（市、区）民政部门根据保障人数编制年度用款计划，经同级人民政府财政部门审核后据实足额列入财政预算。保障资金除中央财政补贴部分外，其余资金实行分级负担的原则。中央财政和省财政补贴各地的资金由省民政、财政部门审核后，下达给市州财政，与市州财政预算安排的资金统筹使用。市州下达给县（市、区）财政的资金，与县（市、区）财政安排的资金一并使用。
鼓励社会组织和个人为城市居民最低生活保障提供捐赠。
第五条 符合城市居民最低生活保障条件的保障对象，应当按照属地管理的原则全部纳入最低生活保障范围。
城市居民最低生活保障标准的确定及变动，按照《条例》第六条规定执行。城市居民最低生活保障标准每年至少公布一次。同一城市、同一县（市）执行同一标准。
第六条 持有本省非农业户口的城市居民，共同生活的家庭成员月人均收入低于当地城市居民最低生活保障标准的，可以申请享受最低生活保障待遇。
家庭成员包括下列人员：
（一）配偶；
（二）共同生活的子女；
（三）共同生活的父母、祖父母、外祖父母；
（四）与兄、姐共同生活的父母双亡或者父母无力抚养的未成年弟、妹；
（五）父母双亡且由祖父母或者外祖父母作为监护人的未成年或者已成年但无独立生活能力的孙子女和外孙子女；
（六）民政部门根据本条原则和有关程序认定的其他人员。
第七条 家庭收入是指家庭成员的全部实际货币收入和实物收入的总和，包括下列内容：
（一）工资、奖金、津贴、补贴及其他劳动收入；
（二）离退休费及领取的各类保险金；
（三）下岗职工的基本生活费；
（四）从政府或者企事业单位获得的一次性收入；
（五）储蓄存款、国库券等有价证券及利息；
（六）出租或者变卖家庭资产获得的收入；
（七）法定赡养人、扶养人或者抚养人应当给付的赡养费、扶养费或者抚养费；
（八）继承的遗产和接受的赠予；
（九）其他应当计入的收入。
家庭成员月人均收入，按申请人提出申请前３个月的月平均收入计算。
家庭成员获得本条第一款第（四）、（五）、（六）、（八）项的收入，按规定缴纳社会保险金、住房公积金及税费后，按照当地最低生活保障标准逐月分摊计入家庭收入，计完为止。
第八条 下列金额不计入家庭收入：
（一）对国家、社会和人民做出特殊贡献，政府给予的奖励金，政府发给的特殊津贴，省级以上劳动模范退休后享受的荣誉津贴；
（二）优抚对象享受的抚恤金、补助费、护理费及保健金和义务兵家属优待金；
（三）为解决在校学生就学困难，政府、社会及学校给予的补助金、奖学金；
（四）政府、社会组织和个人给予的临时性生活救助金；
（五）因工（公）负伤人员的工伤医疗费、护理费、一次性伤残补助金、残疾人辅助器具费以及丧葬补助费、一次性抚恤费；
（六）在职人员按规定由所在单位代缴的住房公积金及各项社会保险统筹费。
第九条 有下列情况之一的，不享受城市居民最低生活保障待遇：
（一）家庭日常生活消费水平明显高于当地城市居民最低生活保障标准的；
（二）当年非生活性开支过大或者经常自费参加高消费娱乐活动的；
（三）有购买股票或者其他投资行为的；
（四）在就业年龄内，有劳动能力，经就业服务机构３次介绍就业无正当理由拒绝就业的；
（五）有赌博、吸毒、嫖娼行为未改正的；
（六）劳教和服刑期间人员。
第十条 申请享受城市居民最低生活保障待遇，由户主通过居民委员会或者承担最低生活保障申报工作的单位向户口所在地街道办事处提出申请，如实填写《城市居民最低生活保障待遇审批表》，并提交下列材料：
（一）申请书；
（二）居民户口簿、户主及其家庭成员居民身份证复印件；
（三）家庭成员收入证明；
（四）省民政部门规定应当提供的其他材料。
申请对象家庭成员中有下列情况之一的，还应提交下列材料：
（一）机关、企事业单位的职工由所在单位的劳资人事部门出具收入证明；
（二）离、退休人员提供领取离、退休养老金的证件或者有关凭证；
（三）领取下岗职工基本生活费或者失业保险金的，由其相应的管理机构出具证明；
（四）在就业年龄内，有劳动能力、身体健康的人员由有关劳动就业管理机构提供就业状况证明；
（五）残疾人提供残疾人证；
（六）家庭成员中有农业户口的，提供村民委员会出具的农业收入证明；
（七）因夫妻离异涉及有关抚、扶养义务的，提供离婚判决书或者调解书。
第十一条 申请对象的户口所在地与经常居住地不一致的，向户主户口所在地申报。
一家多户口的，向家庭经常居住地申报。
一户不得多地重复申报。
第十二条 城市居民最低生活保障待遇的审批程序，按照下列规定执行：
居民委员会或者承担最低生活保障申报工作的单位收到申请后，由居民委员会或者承担最低生活保障申报工作的单位成立的最低生活保障评议小组，对申请人的家庭经济状况和实际生活水平在个人自报的基础上进行民主评议，提出补助金额意见，填写《城市居民最低生活保障待遇申请审批表》，连同申请人提交的材料报街道办事处。
街道办事处进行初审，并将有关材料和初审意见在收到申请之日起１５日内报县（市、区）民政部门。
县（市、区）民政部门在收到申请材料后１５日内作出审查决定，对符合条件给予批准的，应当按照《条例》第八条的规定区分不同情况，确定救助标准；对不符合条件的，应当书面通知申请人并说明理由。
第十三条 居民委员会和城市居民最低生活保障管理机关必要时可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭经济状况和实际生活水平进行调查核实。
居民委员会及承担最低生活保障申报工作的单位应当设立公示栏，对民主评议结果、初审结果。审批结果分别进行公布。对张榜公布的结果，任何组织和个人都可以提出异议；对有异议的，负责作出结论的单位应当进一步核实，情况属实的，应当及时予以纠正。
民政部门的批准结果在张榜公布后５日内无异议的，发给《城市居民最低生活保障金领取证》。
第十四条 城市居民最低生活保障资金属社会救济专项资金，财政、民政部门应开设专户，实行专项管理，专款专用。市州、县（市、区）财政部门应当按时将最低生活保障金直接划拨到同级民政部门开设的专户，实行封闭运行，保证按月发放。
城市居民最低生活保障金的使用应当接受财政、审计、监察等部门的监督。
第十五条 县（市、区）人民政府民政部门应当及时将最低生活保障资金拨付给街道办事处的帐户。民政部门应当建立最低生活保障资金发放总帐、明细帐，进行会计核算，并向财政部门报送会计报表。街道办事处应当建立最低生活保障资金发放明细帐和保障对象台帐，并于月底前由县（市、区）民政部门汇总后逐级上报上级民政和财政部门。
第十六条 最低生活保障待遇以货币形式按月发放；必要时，也可以给付实物。
最低生活保障待遇可以由街道办事处直接发放，也可以由管理机关委托居民委员会或者金融机构代发。集体供养对象的保障待遇由供养单位统一领取。
第十七条 保障对象应当定期通过居民委员会或者承担最低生活保障申报工作的单位向管理机关报告家庭收入情况。街道办事处。居民委员会及承担最低生活保障申报工作的单位应当对保障对象家庭收入和人员的变化情况定期进行核查，及时上报县（市、区）民政部门办理保障待遇的增、减或者停发手续。
第十八条 保障对象户口迁移的，原管理机关应当为其出具享受城市居民最低生活保障待遇证明，连同户口迁移证办理保障待遇迁移手续，并按迁入地的标准享受保障待遇。跨街道办事处的，同级管理机关直接办理；跨县（市、区）的，由街道办事处提供证明，县（市、区）民政部门办理；跨市州的，由县（市、区）民政部门出具证明，市州民政部门办理。
第十九条 各级人民政府及劳动和社会保障、建设、教育、工商、税务、卫生等有关部门应当按照国家及省有关规定，对享受城市居民最低生活保障待遇的对象给予救助，减免有关费用，并对保障对象进行就业扶持。
第二十条 在就业年龄内具有劳动能力但尚未就业的城市居民，在享受城市居民最低生活保障待遇期间，应当参加其所在居民委员会、街道办事处组织的治安、环保、卫生等公益性劳动服务。安排公益性劳动服务时，应当根据保障对象的身体状况、劳动自救等情况合理安排。
第二十一条 民政部门、街道办事处应当建立健全城市居民最低生活保障工作的档案管理制度。
城市居民最低生活保障工作应当逐步实行网络化信息管理。
第二十二条 城市居民最低生活保障管理机关受理和审批城市居民最低生活保障申请，不得向申请人收取手续费、工本费等任何费用，也不得附加法律、法规、规章规定之外的其他条件。
第二十三条 从事城市居民最低生活保障管理审批工作的人员弄虚作假、玩忽职守、拘私舞弊、滥用职权的，按照《条例》第十三条处理。
城市居民骗取享受城市居民最低生活保障待遇的，按照《条例》第十四条处理。
第二十四条 持有非农业户口居住在乡（镇）的居民的最低生活保障，按照本办法执行。
居住在乡（镇）的居民的最低生活保障待遇的申报、审批程序参照本办法执行。
第二十五条 本办法自２００３年６月１日起施行。
