厦门市商品房销售价格行为管理办法（试行）
福建省厦门市物价局
厦门市商品房销售价格行为管理办法（试行）
厦门市物价局
第一章 总则
第一条 为规范商品房价格行为，保护消费者的合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据《城市房地产交易价格管理暂行办法》、《厦门市价格管理条例》、《福建省制止商品房销售价格欺诈暂行规定》，制定本办法。
第二条 凡在本市从事商品房销售（包括现售和预售）的房地产开发、经营单位均应遵守本办法。
第三条 商品房销售的价格行为，应当遵循公平、公开和诚实信用原则，遵守国家价格政策和法规。
第四条 商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。
第二章 价格的制定
第五条 商品房销售价格根据不同情况实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
房地产开发经营单位以行政划拨或协议出让方式获得的土地，接受政府委托开发建设的住宅实行政府定价。
普通商品住宅（不含高级公寓、别墅等高档商品住宅）实行政府指导价。
不属前款规定的房屋实行经营者定价。
第六条 商品房销售价格应以建设成本为基础，加上法定的税金和合理的利润，结合市场供求和国家有关政策制定。
第七条 政府定价的房屋销售价格构成包括：
（一）成本
1．征地拆迁补偿费，按国家有关规定执行。
2．前期工程费，指开发项目前期发生的费用，包括规划、设计、勘察、测绘和“三通一平”等费用。
3．房屋建设、安装工程费：指按建筑安装预算价格计算的房屋本身的土建、设施设备安装造价。
4．小区内基础设施和公用设施配套建设费，指按小区规划要求的非营业性公共配套设施、基础设施的建设费用。
5．管理费，按成本费的1—4项之和为基数提取3％。
6．利息，按实际发生数审定。开发经营单位向购房者预收购房款的利息按实际抵扣。
（二）政府定价的房屋分为成本房和微利房。成本房不计利润，微利房利润率以本条中1—4项之和为基数，按不超过7％计算（按工程实际情况具体核定）。
（三）税费，按税法和有权机关规定计征或减免。
第八条 城镇公有住房的出售价格实行政府定价，其成本测算按《福建省出售公有住房成本价测算办法》执行。
第九条 实行政府指导价、经营者定价的房屋销售价格构成包括：
（一）成本构成，包括地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑、安装工程费、小区内基础设施和公共设施配套建设费、利息。
（二）税费
（三）利润
第十条 水、电、气、邮电通讯等属房屋配套性质的建设费用按规定的收费标准计入房屋建设成本，一并计入房价，不得以任何借口重复计费。
第十一条 普通商品住宅的政府指导价格是市物价局会同有关部门在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上，根据国家有关政策，面向全市定期发布的商品住宅的销售指导价格。
第十二条 商品房销售合同中应明确载明购房者所购置的房屋的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊，应按建设部颁发的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则》执行。
第十三条 实行政府定价的房屋，开发经营单位必须按本办法第七条规定的价格构成项目报送市物价局会同有关部门审核，由市物价局批准。
第十四条 实行政府指导价、经营者定价的房屋，开发经营单位按第九条规定的价格构成项目制定销售价格，并按本办法第五章具体要求履行申报备案手续。
第十五条 实行政府指导价的房屋，销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的，备案后可自行销售；特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的，须经市物价局审批后销售。
第十六条 商品房销售实行一次性定价。房地产开发经营单位必须在销售合同中，标明房屋的最终销售价格；如按合同销售后，确实发生不可预见费用或政府有权机关另有规定而需加收费用的，应报市物价局核批。
第三章 价格的标示
第十七条 商品房销售实行明码标价。
实行政府定价的房屋，标示的应是市物价局审定的价格；实行经营者定价的，标示的应不超过市物价局备案后的价格；实行政府指导价的，标示的不得超过当年同类房屋政府指导价格或市物价局核准的价格。
第十八条 未经市物价局批准，商品房销售不得冠以安居工程、解困房、平价房、成本房、微利房等名称。
第十九条 商品房广告标示涉及到价格标示的，必须做到价格与销售单元对应，同时标明房屋的屋位、朝向及地理位置和周边环境等影响价格水平的因素。
商品房广告标示涉及到价格标示的，不得使用最低（平）价、特（惠）价、超（值）价等极限性词语，不得使用起价、底价、平价、保本价等含义不确定或容易引起歧义的词语。
商品房广告标示中的价格标示涉及优惠、赠与或提供免费服务的应当标明优惠额、赠与的品名和数量或免费的服务项目。
第二十条 经营者必须以售房价格说明书的形式向购房者明示以下内容：
（一）每个售卖单元的座落位置、房型简图、套内建筑面积（实得建筑面积）及应分摊的公用面积，各厅、室使用面积、楼层、朝向，房屋的结构、装修、材料质量标准和设备、设施的品名、型号、数量、等级，以及售价、付款方式；
（二）符合规定的代收代付的具体收费项目与收费标准；
（三）经市物价局预先核准的开发商暂时自行管理或由其委托管理期间的物业管理服务收费项目及标准。
第四章 价格的执行
第二十一条 商品房销售成交价格，即商品销售合同价格或预售合同价格均不得超过明码标示的价格。
第二十二条 实行政府定价的房屋，开发、经营单位必须严格执行市物价局制定的标准；实行经营者定价的房屋，开发、经营单位必须先向市物价局申报备案，具体执行中不得高于备案价格，实行政府指导价的，执行中不得超过当年政府同类房屋指导价格（情况特殊且经市物价局批准
的除外）。
第二十三条 销售价格在合同中签定后，不得加收任何其他费用，政府依法调整的除外，不得擅自以重新签定合同或补充合同形式提高销售价格。
第二十四条 商品房价格构成外的代收代付费用，属于选择性的服务项目，应由购房者自行决定是否接受；属分摊性质的只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。
第二十五条 商品房预售的暂测面积应与竣工后的实测面积相符。实测面积与暂测面积的误差值为±1％以内（含本数）的，买卖双方可不作任何补偿；误差值为±1％以上至±5％以内（不含本数）的，买卖双方按售房合同确定的单价多退少补；误差值超过±5％（含本数）的，应
允许购房者选择，或按照合同单价多退少补，或取消合同。取消合同的，经营者应在30天内退回购房者已付的全部房价款和各种费用利息（以付款日起至实际退款日止的时间为计息时限，参照退款之日的同期银行贷款利率计算）。
前款所称的实测面积，是指房产管理部门核发的权证上记载的面积。前款所称的暂测面积，是指房屋未竣工前，经营单位或委托房管部门测量机构依施工图及规定的计算办法所测算的面积。
第二十六条 商品房销售必须做到质价相符。如实际交付的商品房的结构、材料、设备质量标准低于合同确定的标准，经营者应向购房者作出合理补偿。
第二十七条 经营者必须按合同约定时间将房屋交付使用，因故延期交付使用的另加三个月的宽限期（售房合同中约定理赔时限的除外），超过宽限期的，经营者应向购房者作出合理补偿。
第二十八条 商品房开发、经营单位为购房者提供银行按揭证明、预售房屋转让证明，不得收取手续费。
第二十九条 售房价格说明书与涉及物业管理内容的约定文书应作为商品房销售合同附件。物业管理约定文书内容应符合有关文件规定。
第五章 备案与劝告
第三十条 实行政府指导价、经营者定价的商品房销售价格实行申报备案制度。
第三十一条 房地产开发、经营单位将本单位即将制定或调整的商品房销售价格按要求填入商品房价格申报表（具体格式由市物价局另行制定），附售房价格说明书，报市物价局备案。
房地产开发、经营单位报送备案的申请表及说明书一式二份，一份由开发、经营单位留用，一份由物价局存档。
市物价局接到备案材料后，所备案的销售价格如符合国家、省有关商品房售价规定和本办法的，应当在申报表加盖市物价局商品房价格备案专用章。商品房销售价格经履行备案签章手续后生效。
房地产开发、经营单位应当认真执行备案后的价格标准，须调整价格标准时，应当按照以上要求重新办理备案手续。
第三十二条 市物价局在受理房地产开发、经营者的商品房销售价格备案时，发现其所制定的销售价格与有关法律、法规或政府规章规定不符的，应当劝其修改。
对房地产开发、经营单位制定的销售价格标准需要进行劝告的，由市物价局提出，并以签有备案专用章的“劝告书”形式实施劝告。市物价局实施劝告，应当在接到备案文件之日起三十日内下达“劝告书”。房地产开发经营者应当在接到“劝告书”之日起十五日内做出答复。对不听劝
告的，不予以履行备案手续。
在商品房销售价格的备案与劝告期间，不影响政府价格监督检查机构对房地产开发、经营单位价格违法行为的检查处罚。
第三十三条 未履行备案手续的商品房，不得销售。
第六章 监督检查
第三十四条 经营者不得有下列行为：
（一）不执行政府规定的价格（收费），擅自涨价或乱收费用的；
（二）违反规定成本项目或价格构成，随意或重复摊提成本的；
（三）将应在商品房价格内包含的成本（费用），改在价外另行收取的；
（四）违反代收代付费用征收规定，牟取非法利益的；
（五）不按规定实行明码标价或者使用虚假、不规范的标价手段的；
（六）短给面积或隐瞒要害条款，欺骗对方接受不实价格的；
（七）不履行合同，降低质量，变相提高价格的；
（八）不按合同约定时间交付使用又不给消费者合理补偿的；
（九）采取其他欺诈行为损害消费者利益的；
（十）不按规定申报备案的；
（十一）其它违反本办法的。
对价格违法行为由物价监督检查机构按有关法律、法规或政府规章进行查处。
第三十五条 经营者应自觉接受和服从物价部门的监督检查，如实提供有关的价格（收费）资料。
第七章 附则
第三十六条 本办法由市物价局解释。
第三十七条 本办法自一九九八年二月一日起执行。以往规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
1998年2月1日
【摘要】新刑事诉讼法修正案于2012年3月14日通过,相比较而言,在很多方面都有了很大的进步,并引起了广泛关注。笔者认为,此次修改的一大亮点,就是新增了第五编第二章,标志着刑事和解制度在我国的建立,也标志着我国在保护被害人权利方面跨出了历史性的一步。本文通过对刑事和解概念的理解,分析了我国刑事和解的发展现状,并提出了相应的完善措施,从而可以使其更好地维护当事人双方利益平衡、节约司法资源、提高司法效率以及恢复社会秩序,促进我国刑事司法制度的不断发展和完善。
【关键词】 刑事和解 赔偿 刑事诉讼法修正案
一、刑事和解的概念
刑事和解,是指在刑事诉讼过程中,通过犯罪人与被害人及社区代表之间面对面的接触,并经专业法律人员充当中立的第三者的调解,促进当事人三方的沟通与交流,从而确定犯罪发生后的解决方案。
二、刑事和解在我国的现状
(一) 立法现状
新刑事诉讼法修正案于2012年3月14日正式通过,其中对于刑事和解制度做出了直接的、具体的规定:
《刑事诉讼法》第277条:“下列公诉案件,犯罪嫌疑人、被告人真诚悔罪,通过向被害人赔偿损失、赔礼道歉等方式获得被害人谅解,被害人自愿和解的,双方当事人可以和解:(一)因民间纠纷引起,涉嫌刑法分则第四章、第五章规定的犯罪案件,可能判处三年有期徒刑以下刑罚的;(二)除渎职犯罪以外的可能判处七年有期徒刑以下刑罚的过失犯罪案件。犯罪嫌疑人、被告人在五年以内曾经故意犯罪的,不适用本章规定的程序。”
《刑事诉讼法》第278条:“双方当事人和解的,公安机关、人民检察院、人民法院应当听取当事人和其他有关人员的意见,对和解的自愿性、合法性进行审查,并主持制作和解协议书。”
《刑事诉讼法》第279条:“对于达成和解协议的案件,公安机关可以向人民检察院提出从宽处理的建议。人民检察院可以向人民法院提出从宽处罚的建议;对于犯罪情节轻微,不需要判处刑罚的,可以作出不起诉的决定。人民法院可以依法对被告人从宽处罚。”
而在我国以往的刑事立法中,没有关于刑事和解的直接规定,但不乏相关的间接依据。《刑法》第37条:“对于犯罪情节轻微不需要判处刑罚的,可以免予刑事处罚,但是可以根据案件的不同情况,予以训诫或者责令具结悔过、赔礼道歉、赔偿损失,或者由主管部门予以行政处罚或者行政处分。”最高人民法院《关于贯彻宽严相济刑事政策的若干意见》第40条规定:“对于刑事自诉案件,经过司法机关做工作,被告人认罪悔过,愿意赔偿被害人损失,取得被害人谅解,从而达成和解协议的,可由自诉人撤回起诉,或对被告人依法从轻或免予刑事处罚。”最高人民检察院《关于在检察工作中贯彻宽严相济刑事司法政策的若干意见》第12条指出,“对于轻微刑事案件中犯罪嫌疑人认罪悔过、赔礼道歉、积极赔偿损失并得到被害人谅解或双方达成和解并切实履行,社会危害性不大的,可依法不予逮捕或者不起诉”。
(二) 实践现状
尽管在刑诉法修正案没有通过以前,刑事和解尚未在我国正式法的层面上得到承认,但事实上,此种和解的实践从未间断。除了公安机关在治安类案件中的和解或调解之外,一般认为,我国司法机关中最早开始尝试刑事和解的是检察机关。2000年以后,很多地方检察院将刑事和解作为“司法改革”或制度创新的重点。随后,通过各地政法委的整体推广和协调,刑事和解迅速扩展至公、检、法机关。纵观我国刑事和解的司法实践,其积极意义在于化解社会矛盾,保护被害人的利益,教育感化犯罪嫌疑人,节约诉讼资源等多元价值,但也应看到,即使新刑诉法对刑事和解有了直接的规定,我国的刑事和解制度仍不完善,再加上现有的宽严相济刑事政策的指导性和可操作性又不强,导致实践中出现了一些问题及负效应。
1、损害公共利益
在传统的刑事理论认为,犯罪是孤立的个人反对统治关系的斗争,侵犯的乃是国家利益,而刑事和解的出现打破了这一传统的观念,将犯罪视为是被害人与加害人之间的冲突,从而使国家将直接当事人的位置让位于被害人。那么如此一来,就不免让人担心,在刑事和解的过程中,过分关注被害人利益的保护,而对公共利益的要求视而不见,这会导致国家公权力的弱化,甚至出现公共利益之保障力量的消失。
2、花钱抵罪
在我们身边,不乏这样的例子,很多富二代、官二代犯罪之后通过花钱了事,一经媒体报道之后,激起千层浪,“花钱抵罪”在社会上引起强烈反响和激烈讨论。有人认为,“花钱抵罪”不仅于法无据,有违公平,还妨害司法公正、损害法律权威,甚至有可能助长贪腐类犯罪。如果在公诉案件中,加害人花一些钱,被害人便不再告了,侦查机关就不移送起诉了,刑事和解往往就会成为有钱人逃避罪责的“安全通道”,让民众产生“用钱买刑”的印象。
3、当事人反悔
司法实践中,根据当事人的不同,刑事和解后当事人反悔的情况可分为被害人反悔和加害人反悔。前者通常是指被害人和解时并不是基于真正对加害人的谅解,而仅仅是为了尽快得到赔偿,待加害人支付后,又以各种借口向司法机关提出反悔,要求继续追究加害人的刑事责任。当然,被害人反悔也可能是和解时受到一些外来因素的影响,导致非自己真实意思的表示,待和解后才悔悟并恢复自主意识而提出反悔。后者是指加害人达成和解协议并得到司法机关从轻处理后,故意拖延甚至拒绝履行协议,或即使履行也非心甘情愿并刺激被害人,造成对被害人精神的二次伤害,此时,被害人也同时会反悔而要求重新甚至加重追究加害人的刑事责任。
三、完善措施
(一) 完善刑事和解的法律依据
刑事和解立法化在我国是非常有必要的,立法既是摆脱法律虚无主义的根本,也是摆脱刑事和解正当性、合法性质疑,确立和完善刑事和解制度的必由之路。《刑事诉讼法修正案》中新增了一章,作为第五编第二章,标志着刑事和解制度在我国的建立。这在很大程度上为刑事和解在我国的运用提供了立法依据,但是我们应看到,此次刑诉法的修改仅是程序法上做出的改变,而刑事和解的完善并非只是与其中的某一种法律相关,而是“牵一发而动全身”,所以我们还要兼顾好实体法,将刑法、刑事诉讼法联系在一起,建立一个有关刑事和解的规范,在《刑法》中将刑事和解规定为法定从轻、减轻或者免除处罚的情节,如可在《刑法》中增加规定:“犯罪嫌疑人以悔罪、赔偿、道歉等方式与被害人达成谅解,是为刑事和解,对犯罪嫌疑人可以从轻、减轻或者免除处罚。”
(二) 扩大刑事和解的范围
从我国当下的情况看,刑事和解的适用范围还过于狭窄。按照《刑事诉讼法修正案》第277条的规定,刑事和解的适用的范围为:“(一)因民间纠纷引起,涉嫌刑法分则第四章、第五章规定的犯罪案件,可能判处三年有期徒刑以下刑罚的;(二)除渎职犯罪以外的可能判处七年有期徒刑以下刑罚的过失犯罪案件。犯罪嫌疑人、被告人在五年以内曾经故意犯罪的,不适用本章规定的程序。”即将刑事和解的范围界定为:侵害人身及财产的轻微犯罪和大部分的过失犯罪,并且不包括累犯。这种局限性使刑事和解积极解决社会纠纷、化解社会矛盾,促进社会和谐的作用不能充分发挥出来。因此,刑事和解的适用应当有更为宽广的思路,在适用的案件种类上,既可以适用于不少轻罪案件,也可以有条件地适用于一些严重犯罪乃至可能判处死刑的案件。当然我们在具体运用时必须相当谨慎,要充分考虑民众的观念是否已足够宽容,相应制度设计是否已足够完善,以及操作经验是否足够成熟等,但是我们不可否认,和解要向严重犯罪、故意犯罪扩大是必然的趋势。
(三) 加强对刑事和解的监督
