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广东省交通厅道路运输企业质量信誉考核实施细则

作者:法律资料网 时间:2024-06-22 18:31:44  浏览:8603   来源:法律资料网
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广东省交通厅道路运输企业质量信誉考核实施细则

广东省交通厅


广东省交通厅道路运输企业质量信誉考核实施细则


粤交运〔2007〕54号




  广东省交通厅道路运输企业质量信誉考核实施细则(广东省交通厅2007年1月17日以粤交运〔2007〕54号发布自2007年3月1日起施行)



第一章 总则

  第一条 为加强道路运输市场管理,加快道路运输市场诚信体系建设,建立和完善优胜劣汰的竞争机制和市场退出机制,引导和促进道路运输企业加强管理、保障安全、诚信经营、优质服务,根据《中华人民共和国道路运输条 例》、《道路旅客运输及客运站管理规定》、《道路货物运输及站场管理规定》和交通部《道路运输企业质量信誉考核办法(试行)》,结合广东省实际,制定本细则。

  第二条 对道路旅客运输企业、道路货物运输企业(不含道路危险货物运输企业)(以下均简称为“企业”)进行质量信誉考核,应当遵守本细则。

  本细则所称的质量信誉考核,是指在考核年度内对企业的安全生产、经营行为、服务质量、管理水平和履行社会责任等方面进行的综合评价。

  本细则所称的道路旅客运输企业,是指从事班车客运、包车客运业务的企业;道路货物运输企业是指从事营业性道路货物运输的企业。

  第三条 企业应当自觉遵守国家、省有关法律、法规、规章 及规定,加强管理,诚实信用,公平竞争,履行社会责任,为社会提供安全、优质的运输服务。

  第四条 企业质量信誉考核工作应当遵循公开、公平、公正的原则。

  各级交通主管部门和道路运输管理机构应当鼓励和支持质量信誉良好的企业发展。

  第五条 省交通主管部门主管广东省企业质量信誉考核工作。

  市、县级交通主管部门(含道路运输管理机构,下同)负责组织领导和具体实施本行政区域的企业质量信誉考核工作。



第二章 质量信誉等级

  第六条 企业质量信誉等级分为优良、合格、基本合格和不合格,分别用AAA级、AA级、A级和B级表示。

  第七条 质量信誉考核指标包括:

  (一)运输安全指标:交通责任事故率、交通责任事故死亡率、交通责任事故伤人率;

  (二)经营行为指标:经营违章 率;

  (三)服务质量指标:社会投诉率;

  (四)社会责任指标:国家规费缴纳情况、按法律法规规定投保承运人责任险情况、政府指令性运输任务完成情况、报送营运报表及其它资料;

  (五)企业管理指标:质量信誉档案建立情况、企业稳定情况、系统管理水平、企业形象、科技设备应用情况、企业经营受表彰情况。

  第八条 质量信誉考核实行计分制,考核总分为1000分(见附件1之表3的《道路运输企业质量信誉考核评分表》,以下简称“评分表”),加分为100分。

  在考核总分中运输安全指标为300分、经营行为指标为200分、服务质量指标为200分、社会责任指标为150分、企业管理指标为150分。

  企业管理指标中的系统管理水平、企业形象、科技设备应用情况、企业经营受表彰情况、社会责任指标中的政府指令性运输任务完成情况以及ISO9000系统认证等为加分项目。

  第九条 企业质量信誉等级,由道路运输管理机构按照下列标准进行评定:广东省人民政府公报2007年第5期-25-

  (一)考核期内同时符合以下条件的,企业质量信誉考核等级为AAA级:

  1、未发生一次死亡3人及以上的重特大交通责任事故;

  2、未发生一次特大恶性污染责任事故;

  3、未发生一次特大恶性服务质量事件;

  4、考核总分和加分合计达850分及以上。

  (二)考核期内同时符合以下条件,企业质量信誉考核等级为AA级:

  1、未发生一次死亡10人及以上的特大交通责任事故;

  2、未发生一次特大恶性污染责任事故;

  3、未发生一次特大恶性服务质量事件;

  4、考核总分和加分合计在700分及以上。

  (三)考核期内同时符合以下条件的,企业质量信誉考核等级为A级:

  1、未发生一次死亡10人及以上的特大交通责任事故;

  2、未发生一次特大恶性污染责任事故;

  3、未发生一次特大恶性服务质量事件;

  4、考核总分和加分合计在600分至699分之间。

  (四)考核期内有下列情形之一的,企业质量信誉等级为B级:

  1、发生一次死亡10人及以上的特大交通责任事故的;

  2、发生一次特大恶性污染责任事故的;

  3、发生一次特大恶性服务质量事件的;

  4、考核总分和加分合计低于600分的;

  5、企业有30%以上子、分公司考核等级为B级的;

  6、不按要求参加年度质量信誉考核或不按要求报送质量信誉考核材料,拒不改正的;

  7、在质量信誉考核过程中弄虚作假、隐瞒情况或提供虚假情况经查证属实的;

  8、未按要求建立质量信誉考核档案,导致质量信誉考核工作无法进行的。

  特大恶性污染责任事故是指由于企业原因,造成所承运的货物泄露、丢失、燃烧、爆炸等,对社会环境造成严重污染、造成国家和社会公众财产重大损失的运输责任事故。

  特大恶性服务质量事件是指由于企业原因,对旅客或货主造成严重人身伤害或重大财产损失,或在社会造成恶劣影响,而受到省级以上交通主管部门或道路运输管理机构通报批评的服务质量事件。

  交通责任事故是指企业发生驾驶员负同等及以上责任的交通事故。



第三章 考核组织和范围

  第十条 市、县级交通主管部门负责成立考核组开展质量信誉考核工作,考核结果由地级以上市交通主管部门认定。考核组人员应符合下列条件:

  (一)班车客运企业资质评定的专家库专家;

  (二)专家库以外的交通主管部门及道路运输管理机构中从事客、货运输管理、运政执法、车辆技术和安全生产管理人员。

  考核组人数应是5人及以上单数。市、县级考核组的人员可以相互交流进行考核工作。

  第十一条 各级交通主管部门的考核范围:

  (一)三级及以上班车客运企业、自有营运客车20辆及以上的包车客运企业由地级以上市交通主管部门组织考核和认定。

  企业所在地为县域范围的,地级以上市交通主管部门必要时可以委托所在地县级交通主管部门组织对企业考核,并上报地级以上市交通主管部门审核认定。

  (二)四级及以下班车客运企业、无等级班车客运企业(业户)、自有营运客车20辆以下的包车客运企业及自有营运货车10辆及以上从事道路货物运输的企业由县级交通主管部门组织考核,并报地级以上市交通主管部门认定。

  (三)子公司的质量信誉等级由其所在地交通主管部门单独评定。

  设有全资、绝对(或相对)控股子公司和分公司的企业,先由子公司、分公司所在地交通主管部门分别对其考核,再由企业所在地交通主管部门对企业进行综合考核。对子、分公司进行考核的交通主管部门对认定结果负责,并出具书面证明。

  前款所有企业的考核结果应报省交通厅。



第四章 质量信誉考核

  第十二条 企业质量信誉考核工作每年进行一次。考核周期为每年的1月1日至12月31日。考核工作应当在考核周期次年的3月1日至6月30日进行。

  第十三条 企业、企业所在地市、县级交通主管部门应分别建立企业质量信誉档案。质量信誉档案应包括下列内容:

  (一)企业基本情况,包括企业名称、法人代表姓名、道路运输经营许可证、工商执照、子(分)公司名称及所在地、从业人员数、营运客车或货车数量、所经营的客运班线;

  (二)交通责任事故情况,包括自有车辆发生的责任和非责任交通事故年度汇总表(含每次交通责任事故的时间、地点、肇事车辆、肇事原因、驾驶人员、死伤人数及后果)、同等及以上责任交通事故的还应具备公安交警出具的交通事故责任认定书或交通事故责任初步鉴定意见;

  (三)违章 经营情况,包括每次违法违章 经营的时间、地点、车辆、责任人、违法违章 事实、查处机关及行政处罚决定书;

  (四)服务质量情况,包括每次服务质量投诉的投诉人、投诉内容、投诉方式、营运车辆车牌号、责任人、受理机关、曝光媒体名称、社会影响及核查处理情况;

  (五)国家规费缴纳情况,包括企业应缴运管费、养路费、客货运输附加费的金额和实际缴纳的情况;

  (六)企业按法律、法规要求投保承运人责任险情况,包括应投保承运人责任险的车辆数量、应缴保险费用、应投保金额及实际投保的情况、承运人保险单;

  (七)完成政府指令性运输任务的情况,包括下达任务的部门和时间、完成任务的时间、投入运力数量、完成运量及是否符合要求情况;

  (八)企业稳定情况,包括每次影响社会稳定事件的时间、主要原因、事件经过、参加人数、上访部门、社会影响和处理情况;

  (九)企业管理情况,包括使用GPS、行车记录仪等科技设备的营运车辆数量和车牌号,车辆喷涂统一标识和外观、企业服务人员统一服装及ISO9000系统认证情况;

  (十)受到地级及以上市党政机关及交通主管部门表彰的情况(应提供书面证明或得到交通主管部门确认)。

  第十四条 企业应当加强对质量信誉档案的管理,按照本细则第十三条 的要求及时将相关内容和材料记入质量信誉档案,并按照所在地市、县级交通主管部门的要求定期报送相关材料。

  第十五条 交通主管部门应当加强对道路运输市场的监督和检查,认真受理社会投诉举报,加强与相关部门的信息沟通,及时、全面、准确了解掌握运输企业质量信誉的情况,经核实后及时记入交通主管部门的质量信誉档案。

  交通主管部门在监督检查中发现外地营运车辆违法违章 经营时,要将违章 情况和处理结果抄告车籍所在地县级以上交通主管部门。车籍所在地县级或地级以上市交通主管部门接到抄告后,应及时将违法违章 情况记入本单位的质量信誉档案,并定期通报营运车辆所属企业。

  记入档案的违法违章 行为以在广东省区域内发生的为主,如外省有通告的也要记入。

  各级交通主管部门应通过本单位或指定互联网站公布及时更新的所辖企业的安全事故、违法违章 行为、服务质量及车辆技术档案等数据信息,以便企业和社会查核。

  第十六条 企业应在每年的3月底前,根据本企业的质量信誉考核档案对上年度的质量信誉情况进行总结,向所在地市、县级交通主管部门申请考核,并如实报送《广东省道路运输企业经营质量信誉考核报告》(见附件1)及相关材料。

  各级交通主管部门应结合省交通厅互联网站公布的数据信息对运输企业的资料进行初审,并汇总管理部门掌握的有关情况,向考核组提供齐全、有效的资料。

  交通主管部门在日常工作中已经掌握被考核企业质量信誉考核指标情况的,可不再要求企业报送此项指标的相关材料。

  第十七条 考核组应当根据其掌握的企业质量信誉档案,按照评分表及《道路运输企业质量信誉考核有关指标计算及说明》(见附件2)对企业报送的质量信誉情况进行考核初评。发现不一致的,应要求企业进行说明或组织调查。考核结束后将初评结果连同有关资料报授权其考核的交通主管部门审核。

  第十八条 地级以上市交通主管部门应将辖区所有企业的考核初评结果及各项考核指标数据书面通知被考核企业,并在当地主要媒体或指定互联网站上进行为期15个工作日的公示。公示结束后,地市交通主管部门应对企业的申诉和社会反映的情况进行调查核实,对考核结果(包括考核分数和质量信誉等级,下同)进行认定。

  上级主管部门可对下级作出的考核结果进行审查或重新考核认定。

  向交通主管部门及考核组举报企业质量信誉有关情况的单位或个人,应加盖单位公章 或如实签署姓名,并附联系方式,否则不予受理。

  交通主管部门及考核组应当为举报人保密,不得向其他单位或个人泄漏举报人的单位名称、姓名及有关情况。

  第十九条 地级以上市交通主管部门于每年6月10日前将辖区内所有企业当年考核结果汇总上报省交通厅。省交通厅于每年6月30日前在指定互联网站上公布上一年度企业质量信誉考核结果。

  第二十条 企业同时经营道路旅客运输业务和道路货物运输业务的,应分别根据企业从事客运和货运的质量信誉情况来计算客运业务和货运业务的考核分数,并以此为依据分别评定企业的道路客运、道路货运质量信誉等级。

  第二十一条 组织考核的交通主管部门应根据最后考核结果将质量信誉考核等级记录在企业的《中华人民共和国道路运输经营许可证》(副本)“检查(考核)记录”

  栏里(具体为加盖“道路运输企业质量信誉考核等级专用章 ”,式样见附件3)。

  同时具有道路客运、道路货运质量信誉等级的,则分别在副本上加盖等级专用章 ,并分别在印章 前签注“客运”、“货运”字样。



第五章 奖惩措施

  第二十二条 交通主管部门在实施道路客运班线经营权许可时,应参考企业的客运质量信誉考核结果。

  (一)交通主管部门在公布发展道路客运运力之日起至截止期之前,有两个及以上道路客运企业同时申请同一新增道路客运班线经营权,在都符合许可条 件的前提下,许可机关应当将经营权许可给上一年度客运质量信誉等级高的企业。上一年度客运质量信誉等级相同的,应逐年比较上一年度之前的客运质量信誉等级,择优许可。

  如上一年度之前所有的客运质量信誉等级都相同的,则比较上一年度考核分数,分数高的优先许可。

  (二)采取服务质量招投标的方式来实施新增道路客运班线经营权许可的,企业的客运质量信誉等级作为评标时重要的评价内容。

  (三)道路客运企业原经营的道路客运班线经营期限届满继续申请经营的,其客运质量信誉等级在该班线经营期限内每年都不低于AA级,且其中两年以上达到AAA级的,在符合交通部《道路旅客运输及客运站管理规定》(以下简称“客规”)有关规定的情况下,许可机关可予以许可,并按照有关规定重新办理手续。

  (四)道路客运企业原经营的道路客运班线经营期限届满,企业客运质量信誉等级达不到本条第(三)项要求的,许可机关对10%及以上到期的道路客运班线经营权不予续期;如果企业客运质量信誉等级在班线经营期限内有一年及以上为B级或两年及以上为A级的,许可机关对30%及以上到期的道路客运班线经营权不予续期。不予续期的道路客运班线经营权不足一条 的,按一条 计算。到期的道路客运班线,如在经营期限内发生重特大交通责任事故、特大恶性污染责任事故、特大服务质量事故或出现超过180日擅自停运、超过180日无正当理由不进核准站点经营及长期违法违章 经营的,不予续期。需要重新分配的,按照客规及本条第(一)、(二)项的规定办理。

  第二十三条 道路运输企业上一年度质量信誉等级为B级或上两年度连续考核为A级的,道路运输管理机构应当责令其进行为期半年的整改。整改期内,暂停办理客运新增许可业务。整改结束后,道路运输管理机构应当对整改情况进行验收。

  整改合格的,恢复办理客运新增许可业务。

  整改不合格,并且有下列情形之一的,对企业的道路客运班线经营权不予续期。

  经营期间客运车辆不予更新调整,并且停止办理客运新增许可业务:

  (一)车辆类型等级达不到经营该班线的相关规定和要求;

  (二)车辆技术等级达不到经营该班线的相关规定和要求;

  (三)道路客运班线经营期限届满。

  整改不合格并且存在重大安全隐患的,由原许可机关按相关规定吊销其相应的道路运输经营许可。



第六章 附则

  第二十四条 出租汽车客运、城市公共汽车客运企业的质量信誉考核办法,由各市交通主管部门依据职责权限参照本细则自行制定。

  第二十五条 本细则由广东省交通厅负责解释。

  第二十六条 本细则自2007年3月1日起施行。原《广东省道路运输企业班车客运经营年度考核办法》(粤交运〔2003〕1243号)同时废止。

  注:附件1—3此略。


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国家发展改革委关于全国公民身份证号码查询服务中心有关收费问题的通知

国家发展和改革委员会


国家发展改革委关于全国公民身份证号码查询服务中心有关收费问题的通知

发改价格[2010]2432号


公安部:
你部《关于申请核定身份认证服务收费标准的函》(公科信[2010]61号)收悉。考虑到你部所属全国公民身份证号码查询服务中心(以下简称“查询中心”)为自收自支的事业单位,负责全国公民身份信息的收集处理和全国公民身份信息系统的建设、管理、运营,向社会提供公民身份认证等服务,经研究,现就公民身份认证等服务收费标准及有关问题通知如下:
一、查询中心按照自愿有偿原则提供下列服务,不属于政府行为,其收费作为经营服务性收费管理。
(一)对有关单位出示的公民身份信息进行比对,提供“一致”或“不一致”信息服务,可收取公民身份认证服务费,收费标准为:比对内容五项以下(含五项),每次5元;比对内容五项以上,每次10元。
(二)根据用户需求,提供人口数据信息汇总、加工或重新制作等服务,可收取人口信息开发服务费,收费标准为每次50元。对特殊需求的,收费标准由查询中心与用户协商确定。
(三)按规定向国家机关、社会福利公益机构和公民提供上述服务不得收取费用。
二、查询中心不得提供可能危及国家安全、公共安全、经济安全和社会稳定的有关信息服务。
三、公安部门不得强制公民、法人或其他组织到查询中心接受咨询、查询等服务并收取费用。
四、查询中心收取上述费用应使用税务发票,依法纳税,并严格执行规定的收费项目和收费标准,自觉接受价格主管部门的监督检查。
五、上述规定自2010年10月1日起试行,试行期2年,试行期满后由你部报我委重新审批。



国家发展改革委

二○一○年十月十一日


  随着城市化进程的加快,拆迁工作大面积展开,因拆迁而带来的收益使出让方发现了其原有房屋的巨大升值潜力,出让方因而反悔,并以转让行为违反法律规定、房屋买卖协议无效为由,要求受让方返还房产。因此,宅基地上房屋买卖纠纷呈激增态势。农民宅基地上房屋的转让,系由权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。本文仅就宅基地上房屋买卖行为作较为粗浅的探讨。

  一、宅基地上房屋买卖的若干情形

  农村村民因另有住房、住房空闲或农转非迁出等原因,将其自己宅基地上所有的房屋自行处分。从受让方的主体特点上看,包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之间买卖房屋,其当事人双方毕竟没有脱离本集体经济组织,一般争议不大,进入诉讼程序解决争议的较少。目前主要争议仍在城市居民和外村村民购买房屋的效力问题上,主要形式表现在:

  1、城市居民取得农村村民宅基地上房屋的方式:有依据继承、赠与等行为取得的;有因农转非后仍继续持有的;有依据买卖协议取得的;有购得诉争房屋后又将房屋转卖本村村民或外村村民的;也有转手卖给其他城市居民的。

  2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式:这种情况包括不同省份、市区之间,乃至同一区县不同村镇之间的房屋买卖情形。除单纯的买卖行为外,还有转让后该买方的外村村民又与本村村民结婚的;有为规避法律以本村他人的名义购买房屋实际居住的。由于土地所有权人不同及审批权限不同,现有诉争的买卖协议上可见从村委会到乡政府盖章确认的多种形式,更以无任何组织确认的情况居多。从宅基地使用权的权属变化上看,诉争房屋转让过程中及其后,宅基地使用权多以未发生改变为主,也有受让方取得行政机关核发的宅基地使用权证书的情况,有取得建房批示许可以及诉争土地被征为国有的情形。

  由于现有法律规定不够完善,不够详尽,房屋土地管理行政机关又处于以不予核发证书为手段的消极管理状态,近年来审判实践中对宅基地上房屋买卖行为的法律适用问题存在诸多争议。

  二、外村农民购买本村宅基地上住房的效力

  关于外村村民能否购买宅基地上房屋的问题,房屋土地行政管理部门认为:根据的相关规定,是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民的。其法律依据为1999年《土地管理法》的第43条规定,该规定的内容为:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”房屋土地行政管理部门由此规定引申出只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋。

  关于如何理解这些规定的含义,普遍的观点认为:集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房,但不得出让、转让或出租,因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。

  当然,对此也有相反的观点。该观点认为:目前已有的规定都没有明确禁止非本集体经济组织农民之间的宅基地上的房屋转让行为,从土地管理法及北京市等地方性规定中得出禁止该类转让行为的结论,只是一种对法律规定的理解和引申,该结论并不准确。因此,不能在法律没有明确禁止性规定的前提下从法律条文中当然理解并引申出禁止某类民事行为的含义,并加以广泛适用。根据农村三级所有的所有权状态,村内各农村集体经济组织或者村民小组、村集体经济组织或村委会及乡(镇)农村集体经济组织均对其所有的集体土地享有相应的处分权。对于宅基地上的房屋转让行为,只要诉争土地的所有权人表示同意即可,严格的限制流转不符合客观存在的人口流动状况及社会发展的趋势。

  三、宅基地上房屋转让的审批权限

  1986年《土地管理法》第38条规定,“农村居民建住宅,使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府批准。”1999年修订后的《土地管理法》第62条则修改为:“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准”。

  从目前讼争房屋转让协议中反映出的情况可见,对于当事人之间的转让行为有经乡政府相关部门盖章确认的,有经村委会盖章确认的,也有当事人之间自行签订协议转让的。整体上处于一种无序的混乱状态。对于乡、村两级的确认行为,其效力是否相当,当事人则各执一词,意见不一。

  关于宅基地上住房转让的审批权尚未见明确的法律规定,1986年及1999年《土地管理法》的不同规定,仅表述为农村村民建住宅用地,并未明确规定为转让行为的审批权。但土地管理法中审批权限的变化,可以反映出来的倾向却是集体土地的管理趋向严格。

  四、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定

  对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》,而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用,农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定,而不是强制性效力规范,不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后,因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效,违反了诚实信用原则。因此如确认此类合同无效,将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基,违反诚实信用的卖房者获益,而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失,卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任,而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。

  在我国房屋被赋予了很多社会意义,房屋不仅是居住场所,也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前,经过多年的经营,房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感,建立了较为稳定的社会关系,确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变,在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并支付了房款,很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此,需要认真审查房屋买卖的现实情况,包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。

  在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响,尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失,来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益,而恶意主张合同无效的情形,应确认房屋买卖合同有效。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导,起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果,以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。

  五、农村私有房屋买卖合同效力认定上应当注意的几个具体问题

  法官在认定农村私有房屋买卖合同效力上应该从以下角度出发,综合予以考虑:(1)法律、法规、部门规章和政策;(2)卖房人的现有居住条件;(3)该房产项下的土地使用权性质;(4)房产交付的实际情况;(5)房产的增值效应。正是基于以上各个方面的考虑,对于认定为无效的合同应该严格限制,即使认定为无效合同也应当同时应当符合以下要件:(1)不是同一个集体经济组织的成员;(2)没有办理任何的审批手续,包括房产证和土地使用权证中的任何一样;(3)土地使用权仍然属于集体经济组织所有,土地的性质没有任何的改变;(4)卖方没有自己的住处,如果不返还可能对出卖人的基本生存条件造成极大的影响。

  当然,在农村私有房屋买卖合同的效力认定上,由于存在着很多不同的情况,不可能一两个原则就能应对包罗万象的案件。因此,对一些特殊情况,还需要法官讲究审判策略,做到既合乎法律,又兼顾习俗和人情。具体而言:

  1、对于已经办理土地、房屋过户手续的合同。法律对于农村宅基地的转让实行的是严格限制的原则,结合转让的现实问题,如果行政机关已经办理了相关产权手续,应当视为行政机关已经批准了房屋和宅基地的转让,既然行政机关已经批准,那么也是应该认定该转让行为是合法有效的。但是现实中很多案件都是只办理了房产证或者土地证中的一个,对于只办理土地证件的案件,笔者认为房屋主要是建立在具有土地使用权的土地之上的,土地使用权是房屋所有权的基础,没有土地使用权何来的房屋所有权,既然行政机关已经批准了购买者具有了该土地的使用权,因此应该认定买卖合同是有效的,在可以办理房屋所有权证的情况下可以进一步去完善相关手续。对于只办理房屋所有权证的情况,因为买房人对于该房产项下的土地没有使用权,也没有得到相关审批机关的审批,因此可以认定无效,否则就会损害集体对于该土地的使用权,损害第三人的合法权益。

  2、对于同一个集体经济组织成员之间的房屋买卖行为,因为集体成员本身就是该集体的一员,对于该房屋下的土地使用权本身从宏观上就享有,因此不应该使用《中华人民共和国物权法》的相关规定,只要是同一个集体经济组织的成员之间的购买行为,都应该认定买卖合同有效。在该类案件的纠纷中有人主张对于买房人如果已经有一套房屋,根据土地管理法规定的一户只能有一处宅基地的相关规定,认为再次购买是违反了法律的强制性规定,应该认定该买卖行为无效。笔者认为该观点是不正确的,土地管理法规定的仅仅是集体经济组织成员只能申请一处宅基地,不能申请两处以上的宅基地,而没有说明一户不能拥有两处以上的宅基地,如果不允许拥有两处以上的宅基地,那么就不能解决农民死后房屋的继承问题,因此该观点是不正确的。

  3、对于原来属于集体经济组织的土地现在已经变为国有土地的房屋买卖合同效力问题,因为制约房屋买卖合同效力的问题主要是由土地的使用权性质决定的,农村的宅基地使用权主要是通过审批的方式取得的,农民支付的相关费用很少,被认为是国家给予农民的一项福利政策,因此具有一定的专有性和独享性。如果土地的性质已经改变,不属于集体经济组织所有了,该专有性和独享性也就不复存在了,制约合同无效的根本问题已经解决了,因此应该允许自由交易。对于发生在土地性质改变以前的买卖行为应该怎么处理,有人认为合同无效应该自始无效,不能因为后来客观事实的改变而改变合同的效力问题,签订合同时只要无效,不管以后怎么变化该合同还是无效的。笔者也不同意该观点,司法实践中,最高人民法院通过许多的司法解释对该类合同进行了相应的规定,都是规定在法院法庭辩论终结之前只要补办了相应的手续都会认定合同有效,因此对于该类买卖合同,因为土地的性质已经发生变化,制约无效的客观原因已经不存在了,所以也不能认定该买卖行为是无效的。实践中不少法院处理的同类案件时也是采取同样方式做出的判决,取得了不错的司法和社会效果。

  4、对于原来属于同一个集体经济组织的买房者购买民房后户口转变为城镇户口或者变成另外一个集体经济组织成员,其买卖房屋的合同效力如何认定?因为原来属于同一个集体经济组织成员,他们之间的买卖行为是合法有效的,不能因为户口的变化而改变合同的效力,否则城镇户口的居民也就根本无法解决继承农村父母的房产问题了。