天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法
天津市人民政府
关于印发《天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法》的通知
津政发〔2004〕119号
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
现将《天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法》印发给你们，望遵照执行。
二○○四年十二月三十日
天津市物业管理企业退出项目
管理暂行办法
第一条 为了规范物业管理企业退出项目管理的活动，维护当事人的合法权益，做好项目管理的衔接工作，保持业主正常生活秩序，根据《物业管理条例》(国务院令第379号)和《天津市物业管理条例》的有关规定，制定本办法。
第二条 本市行政区域内，因物业管理服务合同期满双方当事人不续约或者双方当事人提前解除合同，物业管理企业退出项目管理的活动，适用本办法。
第三条 退出项目管理应当本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。
第四条 区、县人民政府应当组织街道办事处、居民委员会及相关职能部门对本辖区内物业管理企业退出项目管理的工作实施监督。
第五条 市房地产管理局负责物业管理企业退出项目管理的监督和指导。
区、县房地产管理局负责本辖区内物业管理企业退出项目管理的指导和组织协调。
第六条 建设、市容环境、园林、物价和公安等部门要按照各自工作职责，加强与物业管理行政主管部门的协调配合，协助做好物业管理企业退出项目管理阶段的衔接工作。
第七条 供水、供电、供气、供热、电梯运行等专业部门应当严格履行职责，直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并协助区、县人民政府和有关部门做好物业管理企业退出项目管理阶段的工作。
第八条 物业管理企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出程序和相应职责，协助解决项目遗留问题，做好新老物业管理的衔接工作，保证项目管理的连续性。
第九条 业主和业主会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，慎用辞退权，保证自身的正常生活秩序。
第十条 房地产开发建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决项目遗留问题，为物业管理顺利开展提供保证。
第十一条 物业管理服务合同期满，物业管理企业不再续约或者提前解除合同，业主会重新选聘新物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：
(一)在解除合同3个月前，物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就退出事宜进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15天。
物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式报送项目所在区、县房地产管理局备案，填写《物业管理企业退出项目管理情况登记表》，并书面告知街道办事处和居民委员会。
(二)物业管理企业应当继续按照合同约定做好服务，积极协助业主会选聘新物业管理企业。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止之日。
(三)在解除合同1个月前，物业管理企业应当公布物业管理服务费的收入、支出状况，并将预收的费用退还给业主。
(四)物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：
1.物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等余额和财务账册；
2.物业档案资料；
3.物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其他财物；
4.商品住宅维修基金明细账目和明细台账。
未成立业主委员会的，在区、县房地产管理局和街道办事处的监督指导下，可暂时向居民委员会办理移交事宜。
(五)新物业管理企业接管后，业主委员会或者居民委员会应当将前款所列事项移交新物业管理企业。
第十二条 物业管理服务合同期满，业主会不再续约或者合同期内业主会提前解除合同，业主会重新选聘新物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：
(一)在解除合同3个月前，业主委员会应当组织召开业主会会议。在召开业主会会议15日前，将会议通知及确定物业管理企业事宜以书面材料送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。
(二)成立业主代表会的业主代表在参加业主会会议3日前，就续约或解约等事宜书面征求其所代表的业主意见。业主的赞同、反对、弃权的具体票数和书面意见应当由本人签字。业主代表在业主会投票时应将业主本人签字后的投票意见如实反映。
经三分之二投票权数表决通过不再续约或提前解约的，业主委员会应当在业主会作出决议后3日内，将解约原因和时间书面告知物业管理企业，并在物业管理区域内公告。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止之日。
业主委员会将解约原因、解约时间和表决结果以书面形式报送项目所在区、县房地产管理局备案，填写《物业管理企业退出项目管理情况登记表》，并告知街道办事处和居民委员会。
(三)业主委员会组织全体业主对选聘新物业管理企业等事宜进行表决，经三分之二投票权数表决通过选聘新物业管理企业的，业主委员会与新物业管理企业签订《物业管理服务合同》。
(四)业主委员会按照本办法第十一条第(四)项规定与原物业管理企业办理交接事宜；新物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财务等移交给新物业管理企业。
第十三条 因物业管理服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，无新物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：
(一)在解除合同2个月前，业主或业主会仍未选聘到新物业管理企业，原物业管理企业应当到项目所在区、县房地产管理局备案，并告知街道办事处和居民委员会。
(二)区、县房地产管理局接到物业管理企业备案后5个工作日内，应当会同街道办事处到项目小区听取业主委员会和业主及物业管理企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。经协调双方当事人达不成一致的，区、县房地产管理局应将有关情况书面报送区、县人民政府和市房地产管理局备案。
(三)区、县人民政府组织街道办事处和区、县房地产管理局，指导居民委员会、物业管理企业和业主委员会就管理方式、服务标准和收费标准等内容对业主进行问卷调查，并在调查结果的基础上制定管理预案。
(四)未成立业主会的，应当在区、县房地产管理局和街道办事处的监督指导下，由居民委员会组织业主成立业主会。
(五)区、县房地产管理局应当积极协助业主会选聘新物业管理企业，并主动提供相关信息，协助其做好选聘企业工作，指导业主会与新接管的物业管理企业签订《物业管理服务合同》。
暂时未选到新物业管理企业的，区、县房地产管理局应将有关情况书面报送区、县人民政府。区、县人民政府应当及时按照制定的管理预案组织街道办事处(镇)、区县市容环境、园林、环卫等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作。所发生的费用由业主交纳，由居民委员会收取。
(六)原物业管理企业应当在退出之日起10日内，按照本办法第十一条第(四)项有关规定向业主委员会办理移交事宜。
新物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新物业管理企业。
第十四条 物业管理企业不履行合同约定未按规定办理项目退出备案及不按规定程序退出的，市、区县房地产管理局可记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。
第十五条 因规模较小导致物业管理企业退出项目管理的，区、县房地产管理局要从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合，推进物业管理上水平。
第十六条 本办法自发布之日起施行。
宪法发展与刑法目的的生成
曾明生
内容提要：刑法目的生成的宪法性根基，是指刑法目的生成过程中，导引并制约刑法目的生成的宪法目的、价值观以及宪法条文。宪法发展对刑法目的具有导向和制约作用，我国应构建宪政基础上的刑法目的。
关键词： 宪法发展 刑法目的 生成
刑法的目的，就规范意义而言，是指在社会力量的作用或影响下，国家制定和适用刑法，积极追求刑法的某些特定功能、作用和价值所期望达到的理想结果；它也应是不同层级目的的总和。前者更侧重于狭义上的刑法目的；后者（目的总和）却是广义上的刑法目的。 但是，刑法目的不是无缘无故地生成（产生和形成），而是具有其特定的生成基础。现代刑法目的的生成根基大致有三：一是宪法性根基，它指刑法目的在生成过程中根植于宪法中的基础，包括宪法目的、价值观以及宪法条文，当然包括宪法修正案的有关内容。二是客体性基础，即可能被择定为刑法目的内容的那些对象，如刑法（客观）功能、作用和价值等。三是社会性基础，它指刑法目的生成过程中，刑法目的主体在追求与选择客体性目标以及反馈宪法性根基时，起制约作用的各种社会性背景。本文仅探讨宪法发展与刑法目的的产生和形成。
一、宪法发展对刑法目的生成的导引和制约
宪法是变化发展的。从世界宪法史看，宪法大致有三种类型：一是“革命宪法”，二是“改革宪法”，三是“宪政宪法”。抛弃以阶级斗争为纲，确立以经济建设为中心、改革开放的基本国策，并强调发扬民主，加强法制，意味着中国宪法在经历了1975年宪法和1978年宪法的曲折后开始从“革命宪法”向“改革宪法”转变。现在，我们又到了一个新的历史关口，应高瞻远瞩，继续推进宪法改革，逐步完成从“改革宪法”向“宪政宪法”的历史性转变。 因此，我国刑法的制定从以“改革宪法”为根据将向以“宪政宪法”为依据转变。宪法基础在变革，由此生成的刑法目的也须随之变化发展。这是刑法目的发展的重要动力源之一。否则，不与发展中的宪法性根基相适应，必将破坏宪法之为根本法、母法的尊严，乃至破坏法治。所以，我们必须重视（发展的）宪法性根基对刑法目的生成的指导及制约作用。为更深刻地研讨这一问题，这里有必要涉入宪政改革及宪政建设的理论领域。
（一）宪政与宪政宪法
给宪政下一个完整定义的努力近乎徒劳，不同的人会有不同的观点。中外学界在宪政概念的整体上有较大差异，它们主要表现在宪政的目的、核心和精神等方面。我们认为，宪政是出于对约束与限制公共权力而出现的一种消极性的政治结构体制,它与民主之间有着深层的、彼此消解的扩力,整合它们间的矛盾、平衡其价值冲突是确立民主宪政国家的关键。宪法及其价值观如自由、公正、民主和法治等构成了宪政的基础因子。宪法及民主是宪政的基本前提和必要条件，法治是宪政的制度框架与结构，自由、人权和公正是宪政的主要目标。当然，一定意义上民主和法治也略带宪政目的的色彩。
宪政宪法，是以宪政为主要特征的宪法。“宪政宪法”出现于革命或改革已基本完成并确立宪政体制和法治原则之后。这时不仅有宪法，而且有宪政；不仅有法律，而且有法治。宪法真正享有最高法律权威，国家和社会管理的一切活动，都纳入宪法和法律的轨道。一切权力危机，皆为宪法的危机。一切重大改革，皆是合宪的改革。惟有如此，宪法方可成为定国安邦与长治久安的基石。
（二）指导并制约刑法目的生成的宪政基础
指导和制约刑法目的生成的宪政基础，本文特指我国的宪政改革与宪法修改甚至“宪政宪法”。宪法是国家根本法，是国家一切法律所由产生的“母法”。一般认为，法律随社会的变化而变化。即使强调宪法的稳定性和权威性，但它也是发展的。既然我们处在从“改革宪法”向“宪政宪法”转变的历史时期，知晓当前宪法必须改革的基本内容已是当务之急。正如有的学者指出，“宪法改革应着眼于通过加强对权力的规范、监督和制约，确保人民当家作主。宪法改革应当围绕的另一个核心问题是公民权利。” 可喜的是，今年3月我国宪法修正案已将人权概念引入宪法，把尊重和保障人权确定为一项宪法原则。这是中国人权发展的重要里程碑。它标志着我国迈向法治和宪政时代的一大历史性进步，而且这也为立法和司法机关在面对不同利益的权衡时能够做出有利于保护人权和公民权利的解释和推理提供了宪法依据。此外，学界通常认为，应参照中国已经签署或批准的国际人权公约，对现行宪法已有的权利体系做必要的补充、修改。同时，应集中考虑解决《公民权利与政治权利国际公约》和中国法律的协调问题。譬如，在人身权利方面，研究如何从立法角度改革劳动教养制度、收容教养制度和刑事诉讼中的人身权利保护制度等。而且最为重要的是，宪法权利的救济应当通过宪法改革加以改变。因此，在我国宪法从“改革宪法”向“宪政宪法”转变过程中，随着宪法权利救济机制的日益完善，宪法（包括宪法目的及价值观）对刑法目的和刑法规范生成的导引、约束与钳制作用将不断加强。亦即，以上宪政改革以及宪法修改乃至“宪政宪法”的最终形成，将是指导和制约我国刑法目的生成的重要的宪政基础。
（三）发展中的宪法性根基对刑法目的生成的导引和制约机理
如前文已述，宪法性根基包括宪法目的、价值观以及宪法条文。有学者认为，任何国家的宪法都包括两个部分: 一是“宪德”，即不可以也不应当直接在法院里适用的伦理和政治的原则、纲领和惯例，它们不是严格意义上的法律；二是“宪律”，即可以并应当在法院里适用的严格意义上的法律。 若依此划分，则“宪德”涉及“宪法条文化”的宪法目的、宪法价值观及其非“宪律”的条文，而“宪律”只能是除“宪德”外的一些宪法条文而已。宪法目的、价值观及其宪法条文（含“宪德”、“宪律”）对刑法目的的指导和制约，其机理主要表现在：
我国宪法所确认的法价值观——自由、平等、人权、民主、法治等，是宪法条文的内在精髓与基本理念，而刑法规范的制定与适用，必须遵循宪法原则及规范，同时蕴涵其对宪法目的、价值观的追随。换言之，宪法根本法的地位，首先体现于它的导向功能，即刑法目的及刑法规范的价值取向从根本上应当顺应宪法（目的、价值观及条文）的指引，而不得与之抵触；其次，宪法的根本法地位才是表现为宪法（目的、价值观及条文）的最高约制力。这种约制力又反过来保障其导向功能的发挥。当然，宪法约制力的强弱依赖违宪审查机制的完备程度。当下我国违宪审查机制不健全，宪法的约制力较弱，它的导引力也因之大大降低。由于宪法的生命在于运用，即如果宪法不能被运用到生活中去，那么就注定不会有人在乎它，它就永远只能停留在纸上，而非刻在“公民的心中”，因此，为了避免宪法导引力的缺损，重要的步骤是，实行宪法变革，尤其是违宪审查机制应及早完备。
总之，不论刑事立法者还是（广义）司法者的刑法目的， 都应合乎宪法目的、宪法价值理念及其条文精髓的基本要求。惟有如此，方可使刑法目的及其生成具有宪政意义的合宪性。
二、构建宪政基础上的刑法目的
由于宪政具有极大的合理性并且宪政文明构成了现代政治文明的核心， 更重要的是，建设“宪政中国”势在必然， 因此，惟有立足于宪政基础上应然建构的刑法目的，才能顺应历史发展潮流，既有前瞻性又有合理性。
宪政基础上的刑法目的，主要是充分保障人权和自由，同时追求在国家政治权力有限收缩条件下的秩序与安全。宪政意义上的刑法目的，应是符合“宪政宪法”的目的。保障人权和自由是宪政及“宪政宪法”目的之基本内容和要求。通常认为，刑法的合宪性问题以往没有受到重视，一方面是由于我们的宪法观念没有真正树立起来，宪法规范被虚置；另一方面是因为我们的刑法观念中缺乏受宪法制约的意识，即简单地把刑法视为惩治犯罪、打击敌人的工具，而没有提及刑法的人权保障机能。因此，构建宪政基础上的刑法目的，必然要求我们真正树立宪法观念，增强宪法制约的意识，加强人权的保障等等。另外，“限政”基础上的秩序与安全作为宪政意义的刑法目的，也是“宪政宪法”目的的重要内容，而国家政治权力有限收缩，正是宪政目的的基本要求。虽然宪法的限制作用，是在双重意义上理解的，即对国家权力的限制和对公民权利的限制，但因为宪法对刑法的限制是在特定时期发挥刑法制裁力、防止刑法被滥用以及尽量扩大公民权利与自由的积极保障，所以对国家权力的限制是根本，“限政”基础上的秩序与安全因此也是“宪政宪法”目的影响刑法目的的重要内容。
与此同时，我们仍应关注宪政意义上的刑法及刑法目的与宪法目的的关系。一般而言，建立在宪政基础上的刑法又是实现国家宪法目的的手段。申言之，宪政基础上的刑法目的是刑法规范与宪法目的及条文之间的中介与桥梁。刑法规范及刑法目的应受宪法目的、价值观及条文的指导及其限制。因为宪法是刑法最根本的渊源，刑法来源于宪法，而且受制于宪法，所以也可以说，刑法是根据宪法制定的，不以宪法为根据的刑法目的及刑法规范，违反宪法的刑法目的及刑法规范，都无存在的理由和根据，而且刑法规范也是无效的。可见，国家刑事立法权、司法权和刑罚权与公民权利的合理配置的根本依据，应当是“宪政宪法”的条文及其所蕴涵的法治目的和价值观。惟有如此生成的刑法目的才具有合宪性、合理性及道统性（即体现人本与自由）。
当然，目前我国刑法学界和实务界已开始注重从宪政角度构建刑事法律和刑事法治，这无疑具有重要的里程碑意义。但值得注意的是，他们强调的合宪性大多局限在法规范的层面上。笔者认为，罪刑法定原则之宪政意义，内含刑法目的之合宪性的追求。宪政不仅是刑法规范的基础，而且首先应是刑法目的之基础。考察刑法的宪政基础，不仅是对刑法规范合宪性的审视，也是对刑法目的合宪性的考量。作为立法与司法动力源的刑法目的接受合宪性的考量，理应首当其冲。不论立法者的刑法目的，还是（广义）司法者的刑法目的，都应当加强人权保障的份量。我们应着实贯彻实施刑法基本原则，尤其是当前对罪刑法定原则的立法与司法实践。应继续清除刑法功能和价值取向上的陈腐观念，为罪刑法定原则入宪，以及为刑法领域建构违宪审查制度作好理念准备。基于国权主义刑法观较强的特殊的法律文化背景，我国宜将罪刑法定原则写入宪法，以强调该原则蕴涵的人权、自由及公正等目的价值在“一般意义上的至上地位”，并对违宪审查机制加以完善，增强其确定性、稳定性和保障性。由此极大地彰显政治文明、法治、公正及其人道，而对这些目标、价值的追求，也与维护社会稳定（安全）、秩序之价值目标相辅相成。我国正进行宪政改革、现已把尊重和保障人权确立为一项宪法原则,行将步入“宪政宪法”时代，建设“宪政中国”。这一历史发展趋势，必将为罪刑法定原则入宪和建立违宪审查制度提供重要契机。
作者简介：曾明生（1971-），男，江西人，汉族，江西省社会科学院法学研究所助理研究员，法学硕士。笔者谨此感谢本人导师、中国社会科学院法学研究所研究员屈学武教授就本文写作所提出的宝贵指导意见。本文已发表于《法学杂志》2004年第3期。
注释：
