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住房抵押贷款证券化的法律问题研究/古晶

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 09:19:45  浏览:8318   来源:法律资料网
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住房抵押贷款证券化的法律问题研究

古晶


内容提要
住房抵押贷款证券化是资产证券化中最基础最具有典型意义的一种,在西方发达国家已取得显著的成就,在我国也已纳入了实施日程。
本文探讨了住房抵押贷款证券化在我国实施的相关法律问题,为住房抵押贷款证券化在我国的创设进行了一些法律方面的探索,试图为这一金融行为投入一个法律人应有的关注和解释。
文章首先解释了资产证券化和住房抵押贷款证券化的一些相关背景和基本概念,第二部分介绍了西方各国和我国台湾省在开展证券化业务中的法律规范和监管,以求对我国证券化业务的开展提供一个比较法意义上的视角;住房抵押贷款证券化所涉及的参与主体较多,这一问题的说明集中在文章的第三部分;第四部分阐述了住房抵押贷款证券化实施过程的不同阶段和其中所产生的法律问题的调整;第五部分集中说明了住房抵押贷款证券化在我国实施的法律困境,即我国现有法律的空白和与证券化业务开展的法律冲突,并提出了相应的解决措施;第六部分是文章的结尾,对全文起补漏和综述的作用,并提出了我国住房抵押贷款证券化法律规范的内容设想,以及我国住房抵押贷款证券化业务的开展可以通过国有独资公司或信托两种形式开展。
关键词:住房抵押贷款证券化 信托 特殊目的机构




住房抵押贷款证券化的法律问题研究
【目次】
第一章:引言???????????????????????????????????????????????????????2
第一节:问题的引出???????????????????????????????????????????????2
第二节:抵押贷款和资产证券化的基本概念及社会职能?????????????????3
第三节:资产证券化的相关概念区分?????????????????????????????????11
第二章:国外房贷证券化的法律监管及其对中国的启示???????????????????14
第一节:美国的证券化法律规定?????????????????????????????????????14
第二节:欧洲的证券化法律规定?????????????????????????????????????15
第三节:亚洲国家和地区的证券化法律规定???????????????????????????15
第四节:国际清算银行对资产证券化的监管规定???????????????????????16
第五节:我国已有的证券化试点方案、探讨???????????????????????????17
第三章:住房抵押贷款证券化的运行主体???????????????????????????????19
第一节:证券化流程中的各参与方及其相互关系???????????????????????19
第二节:特殊目的机构(SPV)的设置??????????????????????????????????23
第四章:住房抵押贷款证券化运作流程中遇到的法律问题及其解决?????????29
第一节:资产转移中的法律问题?????????????????????????????????????29
第二节:信用增级?????????????????????????????????????????????????29
第三节:信用评级?????????????????????????????????????????????????31
第四节:证券化结构中的法律问题???????????????????????????????????31
第五节:其他法律问题?????????????????????????????????????????????39
第五章:证券化前提下对我国现行法律的分析及要求?????????????????????43
第一节:标准住房抵押贷款证券化流程对法律的要求???????????????????43
第二节:我国先行法律、金融机构的状况、不足,证券化的法律限制??????45
第三节:商品房按揭法律关系的分析?????????????????????????????????59
第四节:证券化法律关系的分析?????????????????????????????????????61
第六章:结语:建立我国的住房抵押贷款证券化法律制度的建议???????????????62








第一章. 引言
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湖南省城步苗族自治县自治条例

湖南省人大常委会


湖南省城步苗族自治县自治条例
湖南省人大常委会


(1989年3月25日湖南省城步苗族自治县第十届人民代表大会第四次会议通过 1989年4月30日湖南省第七届人民代表大会常务委员会第八次会议批准施行)


第一条 根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国民族区域自治法》的规定,结合城步苗族自治县(以下简称自治县)的政治、经济、文化的特点,制定本条例。
第二条 自治县的自治机关是自治县人民代表大会和自治县人民政府。
自治县人民代表大会是自治县的地方国家权力机关。自治县人民代表大会常务委员会是自治县人民代表大会的常设机关,对自治县人民代表大会负责并报告工作。
自治县人民政府是自治县人民代表大会的执行机关,是自治县的地方国家行政机关,对自治县人民代表大会和上一级国家行政机关负责并报告工作。在自治县人民代表大会闭会期间,对自治县人民代表大会常务委员会负责并报告工作。
第三条 自治县人民代表大会中,苗族和其他民族代表的名额和比例按照有关法律规定的原则确定。
自治县人民代表大会常务委员会中,应当有苗族公民担任主任或者副主任。苗族人员在常务委员会组成人员中所占比例可以略高于其人口在全县人口中的比例。
第四条 自治县县长由苗族公民担任。自治县人民政府组成人员中,苗族人员所占比例,应相当于其人口在全县人口中的比例。
第五条 自治县的自治机关所属工作部门的干部中,应注意配备苗族和其他少数民族人员。
第六条 自治县人民法院和人民检察院的领导成员和工作人员中,应当有苗族的人员。
第七条 自治县根据社会主义现代化建设的需要,大力培养各民族的干部和专业技术人才,并要注意培养少数民族的妇女干部。
第八条 自治县的自治机关行使宪法第三章第五节规定的地方国家机关的职权,同时依照宪法和民族区域自治法以及其他法律规定的权限行使自治权。
自治县的自治机关保证宪法、法律和上级人民代表大会及其常务委员会的决议在本县的遵守和执行,努力完成上级国家机关交给的各项任务。
自治县的自治机关根据本县的实际情况,在不违背宪法和法律的原则下,采取特殊政策和灵活措施,加速本县经济文化事业的发展。上级国家机关的决议、决定、命令和指示,如不适合本县实际情况,自治机关可以报经该上级国家机关批准,变通执行或者停止执行。
第九条 自治县的自治机关保障各族人民的合法权益,维护和发展各民族的平等、团结、互助关系。各族人民要互相信任、互相学习、互相帮助、互相尊重,共同维护民族团结。
第十条 自治县的自治机关保障本地方各民族有使用和发展自己语言的自由,有保持或改革自己风俗习惯的自由。
第十一条 自治县的自治机关帮助县内的其他少数民族发展经济文化事业,照顾他们的特点和需要。
第十二条 自治县的自治机关和自治县境内的企业、事业单位,在招收人员时,在同等条件下,优先招收少数民族人员,经省人民政府批准,可以从农村人口中招收。
自治县的自然减员缺额由县自主补充。
第十三条 自治县采取优惠政策,稳定和引进各种专业技术人员。
自治县的职工,享受民族地区生活补贴。
第十四条 自治县在国家计划指导下,从实际出发制定经济建设的方针、政策和计划,自主地安排和管理经济建设事业。
第十五条 自治县坚持以农业为基础,农林牧副渔全面发展,农、工商综合经营的方针,充分发挥森林、草山、水能、矿藏资源的优势,大力发展商品生产。
第十六条 自治县的自治机关依法加强土地管理,严格控制城乡建设用地,禁止乱占滥用耕地。
第十七条 自治县逐步增加农业投入,加强农田水利基本建设,改善农业生产条件。在保持粮食稳定增长的前提下,大力发展林业、畜牧业和其他多种经营。
第十八条 自治县进一步完善各种形式的农业生产责任制,发展各种专业户和经济联合体,保护其合法权益。
第十九条 自治县因地制宜地制定林业发展规划,加强速生丰产林基地建设,积极发展用材林、经济林、防护林。
自治县的自治机关加强以营林为基础,鼓励集体、联户和个人承包荒山荒坡植树造林,林木谁造谁有,长期经营,允许继承。自治县的育林基金、更改基金由县安排用于发展林业生产。
自治县的自治机关依法维护森林、林木、林地的所有权和使用权。农村居民在自留地、房前屋后种植的林木,归个人所有,允许继承和转让。
自治县严格控制森林年采伐量,实行凭证限额采伐和凭证流通,严禁乱砍滥伐和毁林开荒。对陡坡地,要有计划地退耕还林、还牧。
第二十条 自治县充分利用牧草资源,有计划地进行草场建设,改良畜种,鼓励和扶持农民兴办牧场,发展草食动物。

第二十一条 自治县充分利用水能资源。大力发展水电事业。实行统一规划,分级兴建电站,鼓励乡(镇)村和个人发展小水电。
自治县的水电收入用于发展水电事业。
第二十二条 自治县依照法律规定,对可以由本县开发的矿产资源,实行统一规划,划定范围和地段,分别由县属企业、乡镇企业或者个人开采。
第二十三条 自治县的自治机关依照有关法律规定,管理和保护森林、矿山、草山、水能等自然资源,禁止任何组织或者个人侵占或破坏。
自治县加强对银杉和其他珍贵、稀有野生动植物资源的保护,并根据国家有关规定设立自然保护区。
第二十四条 自治县充分利用本地资源,发展食品、造纸、采矿、建材、林产品加工等工业。
第二十五条 自治县有计划地发展乡村交通运输事业,加强边远山区的公路建设。
第二十六条 自治县的自治机关积极扶持乡镇企业的发展,并从贷款、税收等方面给予照顾。
第二十七条 自治县的自治机关在国家计划指导下,根据本县的财力、物力和其他条件,自主安排基本建设项目,加强城乡建设的统一规划和管理。
第二十八条 自治县实行多种经营形式,多渠道的商品流通体制,加强商业网点和农村集贸市场建设,积极开拓边界市场,发展边界贸易。
自治县的商业、供销、医药企业享受国家民族贸易政策规定的照顾。
第二十九条 自治县加强出口商品基地建设,发展出口商品生产,外汇留成享受国家优待。
自治县的外汇留成,由自治县自主安排使用。
第三十条 自治县积极发展横向经济联合,积极引进外资,鼓励台胞、侨胞、港澳同胞和县外的企业、事业单位或个人来本县兴办企业,并且提供优惠条件;支持本县企业或个人到县外兴办企业。
第三十一条 自治县的自治机关依照法律规定,行使管理本县地方财政的自主权,自主地调整财政预算的收支,安排使用收入的超收和支出的节余资金。
自治县的财政收入和财政支出的项目,享受上级国家机关对民族自治地方的优待。
自治县的自治机关在执行财政预算过程中,如遇政策调整、企业隶属关系变更和严重自然灾害等原因,使支出增加或收入减少时,报请上级财政机关调整包干基数或增加补助。
自治县的财政预决算由自治县人民代表大会批准,预算的部分变更,须报经自治县人民代表大会常务委员会批准。
第三十二条 自治县对上级国家机关拨给自治县的专项经费,实行专款专用。本县的机动财力,主要用于经济文化建设。
第三十三条 自治县根据国家的有关规定,建立乡镇一级财政,对乡镇一级财政由县人民政府制定具体管理办法。
第三十四条 自治县的自治机关在执行国家税法的时候,除应由国家统一审批的减免税收项目外,对属于地方财政收入的某些需要从税收上加以照顾的,可以实行减税或者免税。
第三十五条 自治县大力发展民族教育,有步骤地普及九年制义务教育,办好普通高中和职业技术学校,发展成人教育和幼儿教育,努力扫除文盲。
第三十六条 自治县实行多种形式办学,在经济贫困、居住分散的边远山区,逐步建立以助学金为主和寄宿为主的公办民族小学和民族中学,或者在普通中学设立民族班。自治县民族中学在招收新生时,对少数民族考生要适当放宽录取条件。
第三十七条 自治县鼓励企业、事业单位以及其他社会力量,集资兴办教育事业,积极举办各种形式的技术培训班,培养各种专业人才。自治县企业事业单位在招收人员时,优先招收经过技术培训的人员。
第三十八条 自治县加强师资队伍建设,鼓励教师在职进修,办好教师进修学校,不断提高教师的业务水平。
自治县鼓励教师到边远地区工作,尊重教师的社会地位,保护学校财产,维护教学秩序。
第三十九条 自治县积极发展科学事业,普及科学技术知识,推广科技成果,努力改善科学技术人员的工作条件,对研究、推广和应用科学技术有显著成效的单位或者个人给予奖励。
第四十条 自治县发展具有民族特点的文化、体育事业,收集整理民族文化遗产,保护历史文物和名胜古迹。
自治县加强城乡广播电视事业和乡镇文化站建设,搞好电影、录相和其他文化活动管理,积极开展群众性的业余文化活动。
第四十一条 自治县积极发展医疗卫生事业,改善农村医疗条件,做好地方病、多发病、传染病的防治和妇幼保健工作。
自治县努力发展中医中药事业,继承和发掘少数民族的传统医药遗产。允许经过考核合格的民间医生行医。
第四十二条 自治县的自治机关根据法律规定,结合本县实际情况,制定实行计划生育的具体办法,报省人民政府批准。
第四十三条 11月30日为自治县成立纪念日。
第四十四条 本条例自湖南省人民代表大会常务委员会批准之日起施行。



1989年4月30日

关于印发鞍山市建设信用社区试点工作实施办法的通知

辽宁省鞍山市人民政府办公厅


关于印发鞍山市建设信用社区试点工作实施办法的通知

鞍政办发〔2005〕97号
各县(市)、区人民政府,市政府各部门,各有关单位:
经市政府同意,现将《鞍山市建设信用社区试点工作实施办法》印发给你们,请认真贯彻执。
二00五年十月十二日

鞍山市建设信用社区试点工作实施办法
为改善全市金融生态环境,促进充分就业和再就业,支持非公有制经济和中小企业发展,根据《辽宁省人民政府办公厅转发省政府金融办等部门关于做好信用社区试点工作意见的通知(辽政办发〔2005〕62号)精神,结合鞍山实际,制定本实施办法。
一、意义和原则
(一)意义
开展建设信用社区试点工作是进一步加强和改善金融生态环境建设,构建和谐鞍山的一项重要举措,也是落实小额担保贷款政策、促进就业和再就业、促进非公有制经济和中小企业发展的一项重要措施。开展建设信用社区试点是以城市社区(居委会)为依托,以信用企业和信用户(居民)为基础,以建设信用社区为中介,以实现信用县(市)区、信用城市为平台,以将资金流向洼地为手段,从根本上解决下岗失业人员就业再就业难、自主创业小额贷款担保难和非公有制经济及中小企业贷款难的问题,促进贷款发放,保障贷款安全,对全市经济发展和社会稳定具有重要意义。
(二)原则
1、积极参与、严格把关。各商业银行要切实负起责任,利用自身在信用评定方面的经验以及熟悉社区内企业和居民贷款偿还情况的优势,严格按照《辽宁省改善金融生态建设信用社区试点工作实施办法》和《辽宁省改善金融生态建设信用社区试点工作实施办法操作规程》
的要求为信用社区评审把好关。
2、服务、措施两到位。完善银行服务是信用社区持续发展的保证。对试点工作中产生的信用良好社区,各项金融服务要及时跟上,措施要到位。在信用社区信用水平高于一般社区的同时,银行对信用社区的各项服务也要高于一般社区。通过信用社区建设,不仅要解决下岗失业人员小额担保贷款的推进问题,而且要解决社区中小企业、特别是非公有制企业贷款难、金融服务水平低的问题,真正使信用社区成为资金流向的洼地。
二、组织领导
为加强我市建设信用社区试点工作的组织领导,市政府成立鞍山市建设信用社区试点工作领导小组,负责我市建设信用社区试点工作的具体组织、协调事宜。其组成人员如下:
组 长: 吴野松 市委常委、常务副市长
副组长: 梁 勇 市长助理
刘丹华 市政府金融办主任
武建军 人民银行鞍山市中心支行行长
成 员:邹玉颖 市发展改革委副主任
李化成 市民政局副局长
黄 平 市财政局副局长
项晓云 市劳动保障局副局长
周福伟 市中小企业局副局长
阚殿平 市政府金融办副主任
于 玲 市工商局副局长
王忠家 市国税局副局长
郑成安 市地税局副局长
薛德涛 市质量技术监督局副局长
王 军 鞍山银监分局副局长
王安福 市保险行业协会秘书长
白长权 海城市副市长
王家森 台安县副县长
原 丹 岫岩县副县长
赵忠太 铁东区副区长
王洪刚 铁西区副区长
王泓宇 立山区副区长
梁 冰 千山区副区长 
领导小组下设办公室和评审委员会。办公室设在市政府金融办,主任:刘丹华(兼);评审委员会设在人民银行鞍山市中心支行,主任:武建军(兼)。各县(市)、区要成立相应机
构和申报机构,负责辖区内建设信用社区试点工作,逐级分工、落实责任。
领导小组成员单位职责分工:
(一)市级信用社区评审委员会由民政、财政、税务、工商、质监、各银行、担保机构等单位组成,负责评审3A以下等级的信用社区,并报省、市建设信用社区试点工作领导小组备案。评审实行一票否决制。
(二)财政部门要把考核奖励与社区信用、贷款安全相挂钩,建立起风险共担的奖惩机制,对小额贷款回收率比较好的经办银行、信用社区给予一定资金奖励;安排适当经费保证建设信用社区试点工作的需要。
(三)市政府金融办负责市建设信用社区试点工作领导小组办公室日常工作,指导、协调、检查各有关部门落实本实施办法,组织信用社区调查、评审和上报等工作。
(四)人民银行鞍山市中心支行负责市建设信用社区试点工作领导小组信用社区评审委员会的日常工作及对社区进行信用等级评审工作。同时,要主动向各成员单位宣传、解释信用社区评审的标准、程序及评审工作的重要作用,指导各商业银行对社区工作人员进行信贷政策、信用评价方面的培训,制定具体的评审细则和培训计划,及时向领导小组反馈情况,提出建议,配合各有关部门,落实试点工作的各项政策,搞好试点工作。
(五)工商管理部门负责于每年3月20日前向市建设信用社区试点工作领导小组办公室提供上年我市企业或居民除税收外创业费用所占营业收入的比例情况。
(六)市银监分局负责每年3月20日前向市建设信用社区试点工作领导小组办公室提供最近4个季度新增贷款不良率情况,并于每年3月20日前向市领导小组办公室提供全省及我市2002年以来每年贷款不良率情况。
(七)各商业银行要及时准确地提供相关数据材料,按照规定要求定期向市建设信用社区试点工作领导小组办公室报送小额担保贷款本息偿还率、贷款本息综合偿还率、新增贷款不良率、银行诉讼案件结案率等统计资料。
各商业银行要在市人民银行的指导下,配合有关部门做好《辽宁省改善金融生态建设信用社区试点工作实施办法》和《辽宁省改善金融生态建设信用社区试点工作实施办法操作规程》的培训,使社区工作人员尽快掌握试点工作政策。同时,各行间要明确分工,提高效率,对社区工作人员进行信贷政策、信用评价方面的培训并提供必要的指导,使社区推荐借款人及提供相关的情况更有针对性。
(八)各县(市)、区政府要严格按照《关于印发〈辽宁省改善金融生态建设信用社区试点工作实施办法〉和〈辽宁省改善金融生态建设信用社区试点工作实施办法操作规程〉的通知》(辽金办〔2005〕13号)及本实施办法,制定本地区实施细则,按规定程序和标准,认真组织调查、审核、上报工作,并定期向市建设信用社区试点工作领导小组报告工作情况。
(九)凡达到要求的社区均可在每年12月末前向市建设信用社区试点工作领导小组办公室提出申请,经县(市)、区建设信用社区试点工作领导小组审核同意,并将社区基本情况说明等相关材料一并上报。办公室接到社区申请后,要在次年1月10日前将申请发至各相关部门。信用社区建设相关单位在接到办公室转来的社区书面申请后于每年3月20日前,向市建设信用社区试点工作领导小组办公室提供相关情况。
三、申请标准、时间进度及要求
(一)信用社区申请标准:
1、社区内下岗失业人员小额担保贷款借款人不低于10人,且贷款到期还款率达到95%以上(含95%);
2、社区内贷款企业或个人合计达到50户(人)。对信用社区的分类,共分为2类6级17档。
(二)根据我市的实际情况,信用社区建设时间进度如下:
2005年,全市达到2A级信用社区1个、1A级2个、B类2个,全市信用社区合计达到5个;
2006年,全市达到3A级信用社区2个、2A级5个、1A级8个、B类10个,全市信用社区合计达到25个以上;
2007年,全市达到3A级信用社区5个、2A级10个、1A级20个、B类40个,全市信用社区合计达到75个以上。
(三)为保证完成上述工作目标,各县(市)、区政府要着重做好以下工作:
1、各县(市)、区建设信用社区实施细则要在2005年10月14日前报市建设信用社区试点工作领导小组办公室,经审核后报省建设信用社区试点工作领导小组备案。
2、各县(市)、区建设信用社区实施细则经市建设信用社区试点工作领导小组审核后,要立即组织信用社区申报工作。根据省政府安排,每个县(市)、区选择2个基础条件好的社
区,作为建设信用社区试点单位,全市共选择14个信用社区。
3、各县(市)、区要于2005年10月17日前,将确定的建设信用社区试点单位报市建设信用社区试点工作领导小组办公室。
四、工作要求
(一)统一思想,提高认识
振兴鞍山老工业基地已进入关键时期,经济结构调整、体制改革、关心弱势群体、维护社会稳定等各项社会事业,都需要大量的资金投入,信用社区建设正是解决资金不足问题的重要举措之一。为此,各县(市)、区要统一思想,高度重视,把推进试点工作放在突出位置抓紧抓实。
(二)落实墩信用社区的各项优惠政策
各商业银行要按照《辽宁省改善金融生态建设信用社区试点工作实施办法》和《辽宁省改善金融生态建设信用社区试点工作实施办法操作规程》的规定,制定本行对信用社区以及区内企业和居民的信贷优惠政策。既要采取措施保证已有的信用社区相关政策得到执行,又要根据本行、本地区实际,为社区制定切实可行的金融服务方案,加大营销力度,主动出击,开拓信用社区潜在的优良客户市场。财政部门和各保险公司要认真依照有关规定,落实信用社区的各项优惠政策。
(三)根据省政府的部署,市政府将于2005年12月末对各县(市)、区进行两次检查和通报,表扬先进,鞭策后进,推动我市试点工作不断深入。